「軌道交通+物業」模式未來10年有望快速發展

　　什麼是「軌道交通+物業」模式？這一模式會對城市經濟和市民生活產生怎樣的影響？

　　增加地鐵建設對社會資本吸引力，財政以較低投入讓城市更便捷

　　6月12日，深圳地鐵集團與萬科企業股份有限公司簽署合作備忘錄，兩家公司還分別同中軌控股集團有限公司、東莞市軌道交通有限公司及重慶城市交通開發投資公司簽訂合作備忘錄，共同參與多地地鐵項目開發。「未來10年，我國軌道交通將迎來快速發展。深圳地鐵集團與萬科共同打造的『軌道交通+物業』模式，也有望向更多城市複製推廣。」深圳地鐵集團董事長林茂德說。

　　林茂德介紹，地鐵上蓋就是指地鐵的站點、車輛段和停車場等場站的地上部分。公司推行的「軌道交通+物業」模式，是指通過上蓋物業及地下空間與軌道交通同步規劃、同步設計、同步建設，將沿線物業增值最大限度地轉化為軌道交通企業內部效益，以促進企業可持續發展。

　　這一模式最直接的好處是增加地鐵公司的盈利能力，從而使政府能夠以較小的財政投入推動城市公共運輸建設。「地鐵、輕軌等軌道交通對緩解交通擁堵、帶動城市周邊衛星城或城市群發展有不可替代的作用。由於其基礎設施屬性，以往多由政府出資建設。而且，地鐵票價要考慮市民承受能力，多數國家地鐵運營都是虧錢的，企業可持續經營需要依賴政府補貼。」林茂德說，「但若採用『軌道交通+物業』模式，地鐵上蓋物業的增值收益可補足地鐵建設運營費用，從而增加地鐵建設項目對社會資本的吸引力，減輕財政負擔。」

　　「軌道交通+物業」有助於讓市民出行更方便。「現在很多人不願意坐地鐵上班，是因為走到地鐵站的時間太長。如果寫字樓或住宅就規劃在地鐵之上，願意坐地鐵上班的人會更多，有助於緩解地面交通擁堵。」萬科首席研究員譚華傑說。

　　「軌道交通+物業」可促進土地集約利用。深圳地鐵集團總經理肖民說，對大城市而言，在建設通往郊區或衛星城的軌道交通的同時，可以在車輛段或停車場上蓋這塊原本不能利用的土地上蓋住宅或者商場。同時可利用軌道交通這一便利出行工具吸引更多人到郊區或衛星城居住或購物，從而緩解中心區人口壓力，帶動城郊及周邊城鎮發展。

　　促進軌道交通和房地產轉型升級

　　「軌道交通+物業」模式不僅對城市發展大有好處，對促進軌道交通和房地產兩大產業轉型升級也有重要意義。

　　對地鐵公司來講，「軌道交通+物業」模式可以提高企業盈利能力。除了上蓋物業開發的利潤外，這一模式還能增加地鐵客流量，從而增加企業收入。而盈利能力增強後，將更好保障地鐵公司加強地鐵維護保養，提高運營服務質量，樹立企業品牌。

　　另外，「軌道交通+物業」模式也將提高地鐵設計建設水平。譚華傑舉例：「建電動扶梯會增加地鐵建設成本及安全管理壓力，但如果地鐵公司同時負責上蓋物業開發，為吸引更多乘客走進上蓋物業，地鐵公司就會非常願意建設電動扶梯。上下聯動設計，就會在很多細節上讓廣大乘客感到更方便。」

　　不過，地鐵建設投資大，考慮到融資成本，「軌道交通+物業」模式成功的關鍵，在於上蓋物業能否儘快實現現金回流。這對物業開發、設計和銷售回款能力都提出了更高的要求。「我們發現好的房地產公司在這方面更專業、更有經驗，對市場的把握也更好。因此，我們創新出了與房企共同進行開發上蓋物業的合作模式。」深圳地鐵集團副總經理張泓說。

　　對房地產企業而言，參與「軌道交通+物業」項目是走出「拿地困局」的一條途徑。高企的地價、頻出的「地王」，讓不少房地產企業望而生畏，但不拿地則沒活兒干。而如果參與「軌道交通+物業」項目，就能實現「不拿地也有活兒干」。「雖然每平方米利潤會低於自己拿地開發，但是資本投入也小，對房地產企業也是很有吸引力的。」譚華傑說。

　　參與「軌道交通+物業」項目也有助於房地產企業找到新的利潤增長點。「如果說房地產行業已經進入白銀時代，那麼，我相信，『軌道交通+物業』的鉑金時代才剛剛開啟。」萬科董事會主席王石在「2016軌道交通與城市發展高端論壇」上如是說。

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