房地產開發到位資金突破10萬億 後期調控或將加碼

　　所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

　　房地產開發到位資金突破10萬億

　　2018年前8月，房地產開發企業到位資金雖然突破10萬億元，但房地產信貸和外資融資渠道已凸顯收緊趨勢。國家統計局數據顯示，1月至8月，房地產開發企業到位資金106682億元。其中，國內貸款、利用外資和個人按揭貸款均同比下降。如國內貸款15783億元，下降6.6%;個人按揭貸款15605億元，下降1.0%;利用外資僅35億元，大幅下降68.3%。

　　數據顯示，在樓市調控持續加碼和房地產開發貸款政策收緊的影響下，行業普遍面臨融資難、土地獲取難的問題，競爭日趨激烈。2018年房地產行業業績進一步分化，在頭部品牌房企業績、土儲雙創新高的同時，多數中小企業卻發展困難。行業併購頻繁，市場資源向大型品牌房企集聚。

　　國家統計局數據顯示，支撐房企資金主要靠開發商自籌、以及賣房的定金及預收款。其中，房企自籌資金34959億元，增長11.2%;定金及預收款35447億元，增長15.1%。

　　隨著房企規模之爭日益激烈以及市場集中度不斷提升，行業長期規模化發展下存在的安全問題逐漸凸顯。安全事故、房屋質量問題頻發，企業負債高企、行業市盈率低等問題推高了行業風險。品牌房企將通過加速併購爭奪資源，積極開拓多元業務發展;部分中小型房企則逐步縮減房產業務或加速轉型。

　　數據報告認為，絕對的規模化增長模式將逐漸無法適應行業環境，有質量的、穩健增長越來越成為行業需要，更多品牌房企將謀求規模、速度與質量的平衡。未來，房企新的增長模式將逐漸轉變，精細化、專業化、高質量的增長將成為新的增長模式。多元戰略之下，行業轉型明顯，房企正面臨從開發到運營和服務的角色之變。

　　後期房市調控或將加碼

　　「從房價指數數據看，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為1.5%，同比增幅為8.0%。而隨著環比數據的擴大，同比數據此前持續收窄的態勢不再，即同比增幅數據也開始擴大。」嚴躍進強調，近期環比和同比幅度都開始擴大，說明房價上漲的勢頭在增強。

　　「後期房價上漲的動力依舊較強。一些熱點城市的房地產市場熱度不減，這種態勢也會促使近期各地繼續出台政策，房地產調控加碼的可能性很大。」嚴躍進表示，預計第四季度會有各類管控出現，即房價上漲態勢保持，但是幅度或受限制。政策發力點會集中在對房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租賃經營企業的管控方面;同時後續或在積極增加供地，在供地和拿地方面或會有新的鼓勵性政策。

　　國信房地產分析認為，在調控持續保持高壓的態勢下，市場供求關係改善，預計未來房地產市場投資穩中有落，銷售面積繼續保持低速增長，房價將保持窄幅波動。與此同時，隨著城鎮住房存量的增加以及租購併舉的政策引導，後期規範和促進租房市場健康發展的政策措施將會陸續出台。

　　今年以來，住建部多次約談房市熱點城市，近日又再次公布了一批專項行動中各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構，整治房地產市場亂象的力度不減。堅決遏制房價上漲和住建部的堅決問責將成為後期國內房價走向的風向標，也表達了政府調控樓市的決心和魄力。

　　此次北京出台的公積金貸款新政，也充分說明了房地產政策管控依然較為嚴厲，尤其是結合公積金貸款的實際情況，採取了相對收緊的政策內容。嚴躍進認為，這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產市場的管控內容。從現在的購房政策看，本身已經較緊。而現在公積金政策繼續收緊，尤其是額度減少，對剛需購房者的壓力較大，對房地產市場的影響偏利空。此外，這也與租售並舉、大力鼓勵房屋租賃市場的政策意圖不謀而合。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也持類似觀點，他認為此次北京公積金新政的出台會進一步減弱需求。公積金貸款雖然額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕還貸壓力。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下，消費者的購買力本就受制約。此次公積金政策調整不僅影響低總價的剛需市場，還會影響換房鏈條的中高端改善市場。由此估計，四季度北京房地產市場大機率會出現「降溫」。

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