北京樓市整體陷入低迷市場行情 豪宅交易出現明顯回落

　　豪宅是指比高檔住宅，在質量、檔次、規模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統稱。

　　宇博智業市場研究員認為，從被人認知的心理範疇來講，由於每個人的人生閱歷、經濟實力、審美觀點、知識水平等等因素構成的生存狀態不盡相同，從其本身作為物質存在這個範疇來講，豪宅概念的成立也必須要依託於一個參照系作為標準，其中包括所處的時代、所在的地區、當地生產力的發展水平、市場發育程度、居民富裕程度、公眾審美觀點等等諸多要素。用這個參照系來衡量，針對不同時代、不同地區、不同人群(參照系發生變化)，作為房屋建築的兩極——豪宅、陋室——也將呈現出不同的形態，先進、發達地區的一般標準，搬到落後和欠發達地區就很可能榮升為領先新潮的高標準。因此，就象「好」與「壞」，「前」與「後」，「高」與「低」相對伴生一樣，在動態的時空背景下，豪宅是一個相對概念。

　　據宇博智業市場研究中心了解，在北京樓市整體陷入低迷的市場行情下，豪宅交易也受到影響出現明顯回落。根據機構統計，2014年上半年北京成交總價在千萬以上的豪宅成交量同比環比均下跌近四成。業內人士稱，流動性偏緊、二手房流通性減弱以及反腐力度增大等多重因素削減了豪宅的投資性和保值性。但業內人士判斷，下半年，一批稀缺熱門區域「地王」項目的入市將成為吸引購房人的砝碼，從而帶動豪宅市場成交量的回升。

　　伴隨著1月北京市住建委對泰禾北京院子以及紫辰院兩個均價 6萬元/平方米以上項目的放行，從2013年末階段性實行的4萬元預售禁令悄然解禁。此後包括格林雲墅、西山藝境、鴻坤·林語墅、世茂·維拉等多個高端豪宅項目獲得預售許可證並相繼入市。根據宇博智業市場研究中心統計，上半年售價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅及別墅項目高達11個，而去年全年僅有15個售價超過5萬元/平方米的高端項目入市，北京樓市也藉此迎來高端項目的集中放量。

　　但是供應量的增加卻未能同步拉高成交量，根據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年一季度成交總價在千萬以上的豪宅成交總量為158套，雖然與去年同期相比上漲了10%，但是較去年四季度下跌40%，下行趨勢初露端倪。到上半年結束，北京市成交總價在千萬以上的豪宅成交總量增加至918套，仍環比下跌38.3%，同比下跌32.1%。

　　在東亞新華獨棟別墅項目開盤現場，該項目負責人向記者介紹，從年初至今，單套總價在800萬元以上的項目，目前蓄客量在10組左右，「這個消化速度雖然在懷柔這樣的遠郊區縣屬於正常，但是整體行情和預期沒有去年樂觀，蓄客速度以及簽約速度明顯放緩」。

　　在業內人士看來，豪宅由於其資源的稀缺性以及購買人群的特殊性，受整體市場影響較小。但今年上半年豪宅成交量的下滑，也不免讓人重新審視北京豪宅市場的價值。亞豪機構市場部總監郭毅介紹，豪宅市場的購買人群可以被分為兩類，3000萬元以上豪宅的購買人群需求穩定，北京每年的消化量在百套左右，這部分市場今年也無較大波動;而1000萬-2000萬元之間的客群則更容易受到大環境影響。

　　「這部分買房人通常不會將全部的資金壓在一套房子上，而是會依託融資購房，因此上半年流動性緊張、銀行放款相對困難、放款額度嚴格等多種因素牽制了他們的置業計劃;另外，3月開始轉冷的二手房市場也影響了部分以小換大的改善型客戶進入豪宅市場，也讓他們對豪宅市場的保值增值預期產生了變化。」郭毅介紹說。也有業內人士補充認為，反腐倡廉、厲行節約政策以及不動產登記條例的推進也成為衝擊豪宅市場的一大因素。

　　據宇博智業市場研究中心的《2014年一季度中國房地產行業分析報告》顯示，雖然豪宅的成交量在同比下滑，但是成交均價卻保持穩定的上漲，業內人士稱，由高價地衍生而來的如融創農展館地塊、中赫·萬柳書院等項目的相繼入市將再次拉升下半年豪宅市場的成交價格。郭毅判斷：「存貸比考核鬆綁、央行兩次定向降准等信貸政策的微刺激會對豪宅市場形成提振。熱門地塊、熱門項目的稀缺性也將進一步刺激購房人的積極性。」

　　但是業內也有不同的聲音認為，在信貸政策無改觀、整體市場無提振的環境下，豪宅市場將逐漸失去投資的價值，在此情況下，高價「地王」入市更有踏空的風險。偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，伴隨著豪宅供應量增大，這部分項目仍將面臨較大的去化壓力。

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