2015年我國一線城市土地市場增量分析

　　1月7日，由兩家央企華潤置地、首開股份與險資「一哥」平安組成的「巨無霸」聯合體，以86.25億元奪得北京豐臺一幅地塊，溢價率達到22%，成交樓面價達到每平方米3.8萬元。由於該地塊被稱為「三最地王」(面積最大、自住房最貴和總價最高)，從而備受媒體關注。剔除限價商品房和自住型商品房後，該地塊樓面起始價至少在5萬元/平方米以上。對此，萬科北京區域執行長兼北京公司董事長毛大慶表示，從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代;任志強第一時間也在微博上評價稱，北京土地市場開門大吉，土地樓面價5萬多似乎是常態，溢價50%以上也是常態。

　　儘管地產大佬們經常「語出驚人」，而地王也是個老話題，單宗地王並不一定能說明什麼問題，但如果聯想到2014年一線城市住宅用地出讓金逆市走高、突破歷史，再看看1月5日新年土地「首拍」時，招商、華潤、九龍倉、平安組成史上最大聯合體，搶收北京土地市場的「盛況」，或許需要我們重新思考，樓市正在由增量時代向存量時代過渡的背景下，最具樓市風向標的北京，土地市場如此瘋狂，到底意味著什麼?透漏出未來樓市走向的哪些信息?

　　地產大佬們之所以「出此狂言」，一個重要的依據就是，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。這些高價地塊多數尚未入市，若加上稅金、利息等，這些地塊成本比拍得時又有近20%的增加。鑑於此，若以2015年二季度開始入市計算，北京將有近70個項目開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間，且這些項目大多數不在五環之內。這就意味著從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價將進入每平方米6萬元時代。

　　記者梳理了一下，自2013年以來，各媒體報導的大大小小的地王，80%以上誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉、深圳龍華地塊、廣州紅雲塗料化工廠地塊。而且，曾經一度開闢二三線城市戰場的龍頭房企，如保利、恆大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認為內地樓市有風險的港資房企(新鴻基、九龍倉、新世界等)也參與到了一線城市土地爭奪戰中，同時，但凡有實力的民資也都想從中分一杯羹。相比之下，二三線城市土地市場冷清很多。2014年，一線城市住宅用地出讓金達到3500億，同比增長54.8%，溢價率達到41%。但是，2014年全國300個城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價率只有10%左右。歷來，二三線城市土地市場不如一線城市那樣火爆，但如此的「冰火兩重天」，還是第一次。

　　記者認為，龍頭房企對一線城市土地爭奪之「白熱化」，以及二三線城市土地市場之「冷清」，已經不能簡單地用「分化」或「分化加劇」來解釋。從本質上來講，這是我國樓市整體供求格局已經逆轉，供求平衡或供過於求已經成為「新常態」的背景下，樓市增量有效市場區域大為縮減的反映。

　　據中國報告大廳發布的2013-2018中國房地產行業市場調查報告了解到，2014年，在打壓性政策相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過去幾年一樣「一有刺激便雄赳赳氣昂昂」，反而疲態盡顯，全國樓市成交規模在2014年下滑了10%，一線城市下滑15%，全國房屋新開工和土地購置分別下滑9%和14.5%。這說明，樓市整體在疲於消化庫存，開發商主動補庫存的意願不足。最新數據顯示，全國35個城市待售新建住房消化周期達到16.8個月，而已批在建項目中90%的部分沒有賣出去，可以解決1.5億人居住。

　　因此，庫存的問題可能會比我們想像的嚴重。另外，如果考慮到小產權房、軍產房和單位宿舍和集資建房，當前戶均住房1.02套的判斷可能低估了。這就是為何，即便政策激勵不斷，但樓市疲軟局面不改，即市場整體對於政策刺激的彈性下降了很多。在投資拉動和土地財政式微、經濟增速下台階的情況下，廣大的二三城市集聚能力差、產業結構總體低端的問題開始暴露，樓市增長的內生動力不足。在未來相當長一段時期內，這些城市不得不為疲於消化庫存、應付需求被透支的局面。

　　但是，作為超大城市的典型代表，一線城市繼續呈現人口、資源和資金長期淨流入的狀態，而集聚則會帶來產業升級效應、就業效應和收入效應，增量市場的機會也就自然而然更大一些。但同時，相比其他城市，一線城市的土地供應則相當緊缺。國家及地方各項規劃已經明確了未來超大城市不再供應新增建設用地的政策，也劃定了城市區域範圍不可突破的「紅線」。因此，未來超大城市新增用地將極為稀缺。從這個角度看，談論一線城市住房消化周期的意義並不大，等待市場預期稍有回升，強大的需求很快會將這些房子消化掉。

　　同時，由於新增用地有限，一線城市各種公共配套建設(如保障房)將採取開發商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房，這將進一步抬高商品住房的價格。另外，在市場化管理框架下，市場化商品價格管控也將會進一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待「地王」的問題。事實上，地王是區域土地市場價值的體現，而這一市場價值是從該區域單位土地上的高產值來確定的。因此，地王的形成是土地要素價格市場化的體現，應該予以尊重。在公共服務無法在區域間、城市間均等化的情況下，地王難以避免。

　　總結一下，未來樓市的有效市場區域在進一步收窄，在一線城市熱點片區，未來土地拍賣出現「天價」、房屋賣到「天價」，應該不是奇怪的事情。因此，這些城市的增量房地產市場機會是最好的，而所謂的「最好」，不僅指這些城市的居民支付高房價的能力，而且也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最划算的。這也就是為何，龍頭房企不惜血拚這些城市核心區域的土地供應。由於這些地塊不可多得，創出天價也就不奇怪，或許是未來的常態。同時，單個房企自然無力獨享，以聯合體的形式來共享「大蛋糕」是必然的。