2016年我國樓市新政影響分析：調控加速行業洗牌

　　每一輪樓市調控，都會帶來新一輪房地產行業洗牌。樓市調控讓一些曾經的大開發商，從行業前10位退出，又讓另一些中小房企進入了領軍企業行列。這一次的樓市調控，也不例外。以下是2016年我國房地產行業現狀分析：

　　大規模樓市調控之後，往往伴隨著房地產行業的新一輪洗牌。

　　2010年4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措。《每日經濟新聞》記者梳理克而瑞2011年至2015年間發布的上市房企銷售排行榜發現，在持續調控之下，房企排名出現大洗牌。

　　輪轉之下，2011~2013年世茂房地產和華潤置地從第二梯隊入列前10；融創中國自2014年沖入TOP10；「常居二線」的華夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

　　第一梯隊的戰場已顯動盪，何況其後若干層級的競技場。Wind數據就顯示，2005~2011年已有105家（約44.1%）涉房上市企業退出房地產。

　　行業的新陳代謝一直在進行，調控潮的出現，則會如「推進器」一般刺激行業加速洗牌，影響行業發展格局。

　　標杆房企排位之變

　　2016年，在這一輪樓市調控潮下，如果僅用分化加劇、集中度提升來描述，或許顯得太過簡單。

　　記者注意到，在2012年中國房企數量抵達近9萬家的峰值之後，已呈現「只減不增」的態勢。全聯房地產商會副會長李轍就預測，未來10年中國頂多剩下1000家房企。

　　這意味著整個房地產市場的容量正在被壓縮，這將倒逼房企角逐進入深水區，被洗牌的將不止是中小企業，第一梯隊也要面臨競爭高壓。2014年以來上市房企銷售排位變化加速就是印證之一。

　　克而瑞數據顯示，在今年上半年，中國房企第一梯隊中萬達集團的銷售金額為500.9億元，同比去年減少109.2億元，排名也由第6位降為第10位，這是萬達近5年來最低排名。

　　前8月銷售金額1794.2億元的碧桂園則首次進入三甲，此前其最高年度排位在第6位。與其相似的是從TOP20上位第7的華夏幸福，前8月銷售金額實現760.2億元。

　　萬科坐了十多年的「頭把交椅」也不再穩固，今年10月11日恆大披露的前9月銷售業績為2013億元，再次改變了行業老大的位次。

　　「企業的發展最終由綜合實力決定，但在中國的房地產市場，企業對宏觀戰略的把控顯得尤為重要。在去庫存的大趨勢下，選擇民生地產路線的恆大、碧桂園等一類企業，近年發展速度驚人。有一些企業出於對趨勢的不同判斷，選擇了不同的路，有一些也因為策略失誤而衰落。」曾任職多家標杆房企的資深人士胡曉波就對《每日經濟新聞》記者直言。

　　宏觀邏輯的確對中國房企發展影響至深，因而可以看到，這一輪調控的來臨，正在加速第一梯隊的身份更迭。

　　調控加速行業洗牌

　　10月9日，國土部發布消息稱，「十三五」期間，將嚴格建設用地總量管控，落實城市開發邊界。」這意味著房地產企業將面臨更大的成本壓力和更激烈的行業競爭。

　　建設用地的總量管控很可能成為地價持續上漲的最大觸因。據易居研究院數據顯示，截至2015年全國十大城市土地成交均價已上漲七成。高漲的土地成本則將進一步侵蝕房企的利潤率。

　　雖然伴隨基準利率的下降，以及政府對債券市場發展的推動，企業能加大發行期限長、利率低的債券降低融資成本，但北京貝塔諮詢中心合伙人杜麗虹向《每日經濟新聞》記者直言，目前上市公司平均投資回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企業有更多的融資來支撐投資回收周期延長帶來的資金壓力。目前已有六成上市房企面臨再融資問題，如果地租成本持續上升，回款周期再拉長，會有更多的企業面臨再融資問題。

　　放在房企第一梯隊的語境下，即使一些實力房企能夠大規模發行公司債，優化表面上的企業債務結構，但不能免除高槓桿的風險。比如在融創中國的中報里，記者注意到，截至6月30日，企業負債總額1279.57億元，淨負債率達到了約85.1%，而上一期淨負債率為75.9%。同策諮詢數據則顯示，融創中國今年1~8月的土地支出已超580億元，而其上半年銷售業績為560億元。

　　據監測，千億級房企中，上半年綠地、萬科的負債率也分別在88.36%、80.6%，保利的負債率也近80%。地產行業的中期財務風險，還在持續上升。

　　杜麗虹向記者透露，當前約有53%的上市房企投資回報率比債務融資成本還低，在這種情況下，越使用財務槓桿，股東投資回報率越低。目前房企的投資回報率降到了8.3%。

　　這意味著，當前的行業格局中，在成本壓力下，即使是更具優勢的標杆房企，也必須要進入關於投資回報率、利潤率、周轉率等各指標的更殘酷角逐。

　　「伴隨調控和地產的周期調整，在行業發生動盪的時候，即使是千億規模的大企業也難言輕鬆，一旦失誤就可能跌出主流名單，甚至走向衰亡。當前的行情下，房企的確是如履薄冰。」胡曉波就直言。

　　未來排位取決於當下策略

　　影響房企長期排位的更重要因素，或許是戰略眼光。正如方正證券首席經濟學家任澤平所說，「房地產周期短期看金融，長期看人口。」

　　10月11日國務院印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。任澤平就指出，目前我國城鎮化率56.1%，預示著房地產有基本面支撐，房地產也還有發展空間。

　　國慶期間20餘城輪番而至的樓市調控，一個顯著的特徵就是因地制宜、分城施策。針對一線和部分二線城市「過熱」的樓市，調控政策從供給端、需求端和營銷端進行調整，但基於城鎮化和寬鬆貨幣政策，這類城市的房地產發展仍得到了充分鼓勵；針對部分三四線城市的大量庫存，國家通過嚴控土地批覆、差異化調控來打通發展癥結。

　　這預示著，無論看短期市場還是看政策層面，作為國民經濟支柱之一的房地產仍有發展空間。杜麗虹就直言，「這一輪樓市變動有一個特點，一線城市和部分二線城市房價漲幅依然明顯，這是這些城市的投資價值決定的。」

　　不過，第一梯隊房企對「房地產」的態度似乎已經迥然不同。

　　近日，恆大發布公告稱，擬27億元出售三大快消品業務，專注於房地產主業。萬達商業則於2014年主動下調了房地產收入目標至640億元，如果按以往每年增長10%的比例計算，萬達商業下調房地產收入超800億元。綠地也在近年加碼「大基建+大金融+大消費」的產業集群，綠地2016年一季度報顯示，房地產營業收入同比增長119%，基建和汽車則分別增長了113%、172%，增長態勢已超主業。

　　產業預期的不同使得標杆房企在房地產行業的發展態勢也呈現分化，這便影響了今年1~8月各大房企企業房銷售金額和銷售面積的排名情況。如若削弱在房地產領域的銷售目標，一些第一梯隊企業更長期的市場排位是否會受影響？

　　在克而瑞信息集團董事長丁祖昱看來，行業新常態下，房企普遍採取房地產+多元化並舉的方式，追求更穩健的發展。轉型不確定性高，一定會有部分企業會失敗、虧損、出局。如果能把房地產和多元產業同步做好，就會有更大的勝算。更多相關房地產行業分析請查閱由中國報告大廳發布的房地產行業市場調查分析報告。