2016年土地市場分析及2017年市場猜想：量跌價漲 未來政策仍將收緊

　　2016年土地市場可分為截然不同的兩個階段：前三季度高價地扎堆、房企搶地潮湧現，土地市場高歌猛進；四季度供地政策的收緊、對地價的嚴苛限制，土地市場急速降溫。總體而言，儘管政策收緊，但整個土地市場仍然高溫。以下是報告大廳小編整理的2016年土地市場分析及2017年市場猜想。

　　2016年土地市場分析：

　　1、量跌價漲 高價地」成熱門關鍵詞

　　據《2016-2021年中國城市土地行業市場需求與投資諮詢報告》顯示，2016年1-11月全年土地市場呈現量跌價漲的趨勢，前11月全國300城土地成交面積為70079萬平米，與2015年同期的73618萬平相比，同比下跌了4.8%。而在成交面積略微下降的情況下，前11月300城土地出讓金額為23792億元，相比於2015年同期的19430億元，同比上漲了22.4%。

　　毫無疑問，2016年地價有了相當幅度的提高，「高價地」也成為2016年出現頻次非常高的熱門詞。從高價地塊出現的頻率來看，3-9月是高價地出現的高峰期，並在9月達到頂峰，這一現象在930調控大潮後才有所緩解。相關數據顯示，今年前三季度的賣地收入，就已經超過了去年全年。前三季度，全國共有246宗地塊，從總價或樓面價相繼刷新本城市或是區域的地價紀錄，9月份更是有51宗地塊刷新總價地王或單價地王的紀錄。

　　2、二線城市掀起房企搶地潮 占全國土地收入超7成

　　2016年熱點二線城市的土地市場迅速升溫，甚至一度呈現出逆襲一線城市的態勢。一線城市受可用土地減少、地價高的限制，導致大牌房企紛紛出走二線城市。從數據表現來看，前11月一線城市土地出讓金僅為3535億，而二線城市前11月土地出讓金為17092億，占全國土地出讓金的71.8%，且與2015年同時間段相比，同比上漲了104%。

　　從前11月全國300城土地出讓金排行榜來看，一線城市上海、廣州、深圳分別排名第二、第七和第九，其餘全部是熱點二線城市，南京以1566.1億排名首位，杭州、蘇州、天津、武漢、合肥、寧波均躋身前十位。從高價地塊出現的頻率來看，前11月地塊總價前五宗地塊中，深圳、上海各有一宗，其餘三宗為杭州、武漢蘇州的地塊。

　　3、土地供應有增有減 限地價成重要舉措

　　2016年樓市調控整體基調是「因城施策」，土地市場也在因城施策之下，寬嚴並濟的進行著。

　　有供有限可以概括全國土地市場的供應情況。對庫存壓力較大的城市暫緩土地供應，對住房供求旺盛的一二線城市適當增加宅地供應成為熱點城市的普遍現象：深圳、上海、合肥、武漢、蘇州等去化周期短、土地市場過熱的城市皆曾出台適當加大土地供應力度的條例；而另一邊，湖南省、海南市、瀋陽市等庫存高的省市，分別調減或暫停土地供應，來助力樓市去化。

　　除在供應方面進行調控以外，2016年土地市場最有力而顯著的調控手段就是對地價的控制更為嚴格，為控制地價採取的措施也是多種多樣。5月，蘇州首創性祭出土地限價令，採取土地熔斷制度，當地價超過最高限定，地塊最終將流拍，同月，南京緊隨其後也出台土地限價令，這兩個城市拉開了限地價的序幕。

　　在限地價的基礎上，「限房價競地價」是維穩地價的目標下全新的土地出讓方式，即宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為企業競報自持商品住房比例或保障房等配建比例。廣州、深圳、武漢等已經開始實行達到最高限價後轉競配建面積，北京11月入市的四宗「限房價競地價」試點地塊，則全部住宅100%自持，更有一宗規劃商辦用地的地塊商業達到100%自持，房企轉行做房東，開啟了房企競地方式的新紀元。

　　4、房企資金受限 拿地門檻提高

　　除限制價格以外，對房企拿地條件的限制也更加嚴格。其中最重要的一項舉措就是對房企拿地資金的限制。8月證監會明令禁止房企通過再融資的途徑拿地，在這種情況下，各地方也相繼出台政策，從資金方面控制房企拿地：上海嚴查房企拿地資金，對於「繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款」就已經命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金；南京、廣州則規定房企拿地必須用自有資金，「一分錢都不准貸」；合肥則規定居住用地競買保證金不低於參考總價的50%，縮短居住用地的土地出讓金繳納時限，出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂後1個月內一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

　　此外，還有一些地方根據出讓地塊的具體情況，制定一些規則，如違反規則，取消競買結果也是毫不手軟。日前，南昌九龍湖兩塊地拍出34億多元，競買結果被宣告無效，原來，這兩宗地塊競買前，已出台規則，競得人須同時競得兩宗土地，統一規劃，統一開發建設溫泉休閒度假項目。競得人如競得兩宗地中的其中一宗地，成交無效。

　　總體來看，2016年的土地市場更像是一場多方的博弈：一方面是市場的升溫、地價的攀升，一方面是增加供應卻同時限制地價，一方面是房企的激進拿地，另一方面是拿地門檻的提高。而從年底熱點城市的土地市場情況來看，房企拿地的熱情依舊未減，觸頂的地塊仍然層出不窮。看來，未來土地市場的調控仍舊還有空間。

　　2017年土地市場猜想：

　　猜想一：政策面仍將偏緊。預計2017年上半年政策難以鬆動，政府對經濟下行壓力的容忍度，或將決定政府對地產調控態度。

　　猜想二：銷售中樞下行，投資不確定性加大。中性假設下，預計2017年全國商品房銷售面積整體同比下降8%，地產投資同比增長3%。

　　猜想三：資金面雖無暖陽、亦非寒冬。整體來看，銷量高增長疊加中票、公司債等融資手段放開，加上拿地投資收緊，行業資金面寬鬆依舊。

　　猜想四：區域分化仍將持續。2017年整體信貸環境寬中略緊，區域市場的房價收益分化仍將持續。

　　猜想五：地價高企、利潤率下行趨勢未變。核心城市土地競爭愈加激烈，地價高企透支未來房價上升空間，行業利潤率下行趨勢仍將不變。

　　猜想六：行業集中度持續提升。龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略布局，持續擴大市場份額，未來行業集中度提升仍將是大趨勢。

　　猜想七：兼併收購有望加速。在地價高企背景下，房企明顯加快收購兼併等其他拿地方式，2017年全國銷售面臨下滑，但仍將處於歷史高位，預計2017年核心一二線城市開發商仍具有強烈補庫存意願，土地價格難以在目前基礎上下行，開發商仍將加大收購兼併等拿地方式。

　　猜想八：保險公司舉牌仍將延續。截至2016Q3險資成為板塊持股市值最大的機構投資者，話語權不斷提升，預計2017年仍是重要關注點。

　　猜想九：中小房企轉型方興未艾。由於土地價格上升擠壓公司利潤，行業利潤率下行，疊加充沛現金流，預計更多房企將加入轉型大軍。

　　猜想十：國企改革主題仍將持續。大部分國有上市房企仍未有實質性方案出台，預計未來更多房企將受益資源整合、制度變革等帶來的投資機遇。