房地產暴利時代遠去：不過度悲觀亦無須過度樂觀

　　2019年，在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放鬆，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求限制政策有望出現鬆動，總體依然會體現「房住不炒」，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

　　自1998年啟動房改以來，中國房地產市場已經發展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產卻已步入下半場。房地產市場整體表現出發展不平衡、不充分，高房價爭議不斷。

　　作為影響中國經濟發展的重要支柱之一， 20年間，房地產市場曾高歌猛進，也曾曲折向前。回顧、反思和總結，得失均可為來者鑒。1999年-2014年間，我國房地產業開發投資增速甚至以超過20%的年均增速發展。與之伴隨的也包括鬆緊輪迴的房地產調控。2014年-2018年，短短四年間，房地產市場再次經歷一輪全面刺激和史上最嚴調控。從全國一盤棋到「因城施策」，而在歷經頻次最高力度最強調控年份之後，在2018年末，已經至少有十餘城市蠢蠢欲動，發布「微松」調控措施。

　　暴利時代無疑已經遠去，擺在行業面前的是如何「活下去」、「活得久」以及「活得好」。而歷史總是輪迴，對於整個房地產市場而言，建立健全長效機制顯然迫在眉睫。

　　450次調控措施

　　2018年依然是明顯的「調控年」，樓市調控延續了2017年的基調，重視「租購併舉」、「房住不炒」長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題;同時注重邊調邊打，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監管。在「因城施策」大方針指導之下，截止到目前，2018年全國累計出台450次調控措施，調控頻次刷新歷史調控紀錄。

　　房價則在上下半年呈現涇渭分明的格局，7月，中央政治局會議提出「堅決遏制房價上漲」的口號，成為2018年樓市降溫的一個「分水嶺」，市場預期由「慢漲」轉為「下跌」。

　　今年以來，百城均價各季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨於穩定。從各級城市來看，2018年1-11月各線城市累計漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計漲幅回落最明顯。

　　在2018年三四季度的交接期，房價走勢出現了明顯的變化：9月，中指百城房價樣本城市中有18個城市出現新房價格環比下跌，數量明顯增加;11月，中指百城房價單月環比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個城市出現新房價格下跌。房價上漲預期的轉變，是本輪市場調整開啟的關鍵標誌。

　　市場的實質降溫發生在2018年三季度。從58安居客房產研究院獨家發布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。

　　市場降溫也體現在土地市場以及融資難。數據顯示，前三季度全國房地產市場土地流拍已超過 800 宗，並且9-11月25家龍頭房企拿地連續3個月低於千億 。同時房企的「融資難」在2018年體現得更為明顯，除了對銀行本身加強住房信貸管理、提高對貸款風險防範外，對於基金、信託、債權發行也同步加強管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

　　「調控年」亦是市場洗牌之年。這一年，中小房企生存困境愈發凸顯，而大中型房企則藉機加大市場占有率。從房企來看，規模化趨勢在加快，不少中型房企都已經突破千億大關，2018年前11個月，過千億門檻的房企數量已達26家，而2017年全年流水金額過千億的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的銷售良機，今年上半年房企的商品房銷售面積同比增長3.3%，其中住宅銷售面積同比增長了14.8%，其中大中型房企上半年銷量的同比快速幅度普遍高於平均值。

　　2019年會歷史重演嗎?

　　回顧歷史以明鑑

　　2014年-2018年是中國二十年房地產調控史的微縮版。短短四年，經歷了全面刺激(2014年3·30起)和緊急收緊(2016年9·30起)兩種調控方向，幾乎動用了政策工具箱裡的所有工具，這四年是研究房地產政策的完美樣本。而回顧本輪調控周期，總體而言，歷經5個階段：4次刺激，1次收緊，2個調控目標。

　　在穩增長和去庫存的訴求之下，2014年6月起，非一線城市陸續取消限購措施，但市場反應平淡;9月30日，以放鬆限貸為特點的全國性寬鬆開啟：二套房認定標準由「認房又認貸」改為「認貸不認房」，同年11月央行重啟降息。2015年初，市場無明顯復甦跡象，地產投資降至冰點之下。2015年3月30日，五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免徵年限由5年縮短至2年。降低首付比例直接提高了居民槓桿水平，營業稅減免優惠刺激了居民換房熱情，此後央行3次降息、2次降准，全面寬鬆就此開始。

　　與寬鬆政策相伴的是房地產市場再度瘋狂，房價迎來新一輪猛漲。於是，2016年9月30日，本輪房地產調控收緊政策再度開啟。當時，熱點城市房價上漲引起中央警惕，2016年9月30日之後，北京等16個熱點城市推出樓市新政，調控全面轉向。緊縮力度空前。「限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住」六限推進，房地產融資全面收緊。行至2018年，調控已經深入到三四線城市以及非熱點城市群，本輪調控力度空前。

　　如上所述，房地產市場是從2018年三季度出現實質降溫。歷史再次重現，部分三四線城市鬆綁調控意願再次蠢蠢欲動。截止到目前，已經有十餘城市正在試圖微調調控措施，但尚未觸及關鍵性政策。不過，不少業內人士認為，這可能預示了2019年房地產政策走向。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，2019年，全國可能出現起碼30城以上房地產調控政策的微調潮。而這標誌著本輪樓市調控全面見底。未來多個城市微調寬鬆政策將密集出現。而這將對本輪調控效果鞏固形成阻力。在住建部「穩地價、穩房價、穩預期」的大方向之下，分類指導將面臨監管壓力。未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年，理想化的趨勢是，樓市調控長短結合的節奏不變，長效機制更深入著眼於優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，不但表現在住房發展規劃落實，住房和用地供應結構調控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現。2019年，在落實長效機制的基礎上，短期調控力度依然從嚴，針對需求端限購不會放鬆，但針對首套房支持性政策或將強化，針對改善型需求限制政策有望出現鬆動，總體依然會體現「房住不炒」，即在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。

　　對於房地產市場未來，恰如富力集團董事長兼總裁張力在「全聯房地產商會2018年會」所言，房地產行業是改革開放紅利的最大受益者，未來在中國的人口紅利和城鎮化建設雙重影響下，房地產市場未來不必悲觀。

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