土地成交量4月漲幅顯著 房企追高拿地或存風險

　　自3月份以來，熱點城市土地市場明顯升溫，尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。五一小長假剛過，不少城市的土地市便開始熱鬧起來。在5月8日成交的32宗地塊中，除極個別地塊為底價成交外，高溢價率成交地塊占據多數。

　　土地成交量4月漲幅顯著

　　從土地成交的分布上來看，長三角區域持續高居首位，中西部熱度持續上升。從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，4月漲幅顯著。

　　2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市中，杭州僅4月的土地成交額就達379億元，前4月累計成交總額達850億元，高居榜首;緊隨其後的是武漢662億元，北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。

　　作為西部重點城市，西安土地市場趨於火熱，前4月成交土地規劃建築面積達1700萬平方米，位居首位，且4月漲幅顯著。此外，從城市土地成交總價的同比和環比變化來看，部分城市或有回暖跡象。

　　記者注意到，4月份全國土地成交規模加速上升，其中杭州、武漢、蘇州表現亮眼。4月份整體延續2019年一季度末回暖態勢，土地成交同環比均呈現上升趨勢，土拍市場競爭加劇，溢價率也有所回升。

　　雖然一季度多數房企拿地意願相對較弱，但進入到二季度初，部分房企迫於提升銷售目標壓力，依然需要擴充土地儲備。而且隨著2019年初以來行業融資環境的邊際改善，企業資金面承壓態勢有所緩解，房企資金壓力減輕，拿地意願或有所增強，進而帶動土拍市場小幅回溫。

　　對此，業內人士分析指出，首先從成交數據來看，一季度頭部房企拿地方式出現變化，比如碧桂園，自2018年下半年起就開始「控速」，拿地節奏顯著放緩，4月份雖然拿地面積顯著，但較去年明顯更加趨穩。

　　相比之下，第二陣營的房企拿地比較活躍。前4月融創以625億元的拿地總金額躍居榜首，在環渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市;新城控股以拿地金額385億元位居第三，且在長三角位居榜首。

　　2019年1~4月，TOP10房企拿地總額3213億元，占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地總額5970億元，占TOP100企業的67.5%。由此可見，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。

　　一個顯著現象是，房企拿地開始向長三角、珠三角、中西部、環渤海四個城市群靠攏。從各城市群拿地金額來看，長三角持續居首，房企拿地金額1324億元，高居首位;而受人才落戶政策實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響，中西部地區土地市場持續升溫，逐漸成為房企土儲布局的重點，TOP10企業拿地面積高達3871萬平方米，持續位居榜首。

　　房企追高拿地或存風險

　　從企業角度看，土儲規模的擴張並不意味著利潤。按靜態測算利潤率的話，拿地激進的企業如果今年開盤銷售，基本不賺錢。高價拿地使得利潤淨率降了很多，只有規模沒有利潤，對企業來說還是比較難受的。」

　　如5月8日，榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州吳中區地塊，成交樓面價14263元/平方米。記者查閱周邊房價發現，該地塊周邊目前在售項目價格15000元~18000元/平方米，而周邊二手房價與新建住宅幾乎持平。

　　熱點城市在「穩房價」基調下普遍實行限價、限簽、限購等政策，加之房企不願降低預期，高價拿地的項目項目普遍面臨入市困難。同時，部分城市對高端項目需求不高，高地價項目也存在著較大的去化壓力。

　　此外，2019年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險仍在加劇。這些企業拿這些地，未來會有些風險，還會被套一年兩年。回看2017年，高價拿地的項目入市仍然不樂觀，這個時候企業還是應該吸取前幾年的教訓，不能盲目樂觀。對於小型房企而言，也是被逼無奈，不拿地就沒有儲備，資金不投出去也對抗不了通脹;企業壓力比較大，必須加速市場布局，否則未來沒有市場份額，才是最危險的。