城市預警疊加融資監管 房地產調控再現收緊信號

　　2019年對房地產來說並不平靜。樓市小陽春預熱，融資高潮疊加，搶地風潮再起。但火焰還未真正燃燒，調控加碼已至。

　　近日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被「點名」背後，在此輪樓市陽春行情中，這四個城市表現都較為搶眼。

　　同時，銀保監會發文嚴查併購貸款、經營性物業貸款挪用於房地產開發以及資金通過影子銀行流入房地產等。並強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

　　穩地價、穩房價、穩預期之下，業內認為，調控政策對打擊炒房炒地現象有積極效應。而對於房企來說，融資再臨嚴監管，眾多房地產信託業務將受到重大影響。2019年，地產商仍然不好過。

　　熱點城市被預警

　　5月18日，據新華社報導，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。

　　距國家統計局發布「4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況」僅數日，為何城市預警提示隨之而來?「近3個月此類城市新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱。

　　市場表現確實如此。據國家統計局數據，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%;二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%;南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

　　從二手房市場具體表現看，據諸葛找房數據研究中心統計，大連二手住宅掛牌市場進入4月以來，顯示出較強上漲趨勢，掛牌均價不斷攀升，達16236元/㎡，環比3月上漲3.92%。

　　而南寧市場平穩駛入2019年後，二手住宅掛牌價開始抬頭，連續3個月上漲。4月二手住宅掛牌均價13149元/㎡，環比3月上漲1.55%。

　　另外的蘇州、佛山雖不在70個大中城市統計範圍內，但在此輪樓市陽春行情中，其表現極為搶眼。

　　據克而瑞數據，2019年1~4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現同比「量價齊升」的局勢。

　　成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價明顯上漲。據諸葛找房數據研究中心統計，4月蘇州二手房掛牌參考均價為27324元/㎡，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續7個月環比上漲。

　　樓市陽春預期中，蘇州土地市場表現也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據中指院研究報告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，僅低於2016年四季度成交數據。溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。

　　而佛山借粵港澳大灣區規劃政策東風，二手住宅掛牌價也連月上漲，漲幅持續擴大，4月均價達17241元/㎡，較3月環比上漲4.02%。

　　熱市之下，調控落地。「此次預警是穩地價、穩房價、穩預期而做出的具體舉措，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。」諸葛找房研究認為，蘇州已率先出台樓市調控政策，預計另外三城將跟進調控，後續調控政策加碼的預期依然存在。

　　房企銀根收緊

　　如果說調控影響宏觀預期，那麼融資收緊，則實實在在擊中房企「錢袋子」。

　　今年以來，房企融資頻現小高峰。據中指研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。

　　但如今這一形勢面臨變數。近日，銀保監會正式發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》(簡稱「通知」)，涉及多條嚴查房企融資內容。

　　對於商業銀行，通知要求，嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發等。

　　在信託領域，通知要求，不能向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

　　值得注意的是，銀保監會此前少有提及「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」。嚴躍進認為，此類規定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信託工具等，變相為房企融資。

　　用益信託最新數據顯示，今年來，我國集合信託市場共成立7477隻信託產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立2309隻產品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

　　「對於房地產開發貸款而言，信託對於客戶的二級資質要求更為寬鬆。」結構化金融專家宋光輝告訴第一財經。由於信託成本相比銀行存在較大劣勢，因此信託開展房地產融資業務時，更有比較優勢的是前端融資。

　　前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同後，由於四證要在繳納土地出讓金後一段時間後才能辦理下來，因此地產企業此時融資的主要目的就是拿地。

　　「由於目前銀行資金無論表內表外，都無法切入這個領域，證券基金行業的非標受到更為嚴格的監管幾乎無法動彈，目前信託在這一領域掌握絕對競爭優勢。」 宋光輝認為。銀保監會收緊房企融資監管尺度後，將對目前眾多房地產信託業務造成影響。

　　具體來說，信用評級高的、國有背景地產公司可通過發行債券獲得低成本資金，用於拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評級地產公司無法獲得這類發債資金，監管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產公司在土地拍賣市場競爭中，實力相差進一步拉大。

　　嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規「輸血」房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。

　　調控再加碼，未來房地產市場走勢將如何?中國社會科學院和社會科學文獻出版社近日共同發布房地產藍皮書指出，2019年，貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，加之「房住不炒、因城施政」的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。

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