土地市場行情依然高位運行 下半年整體走勢平穩為主

　　7月份以來，土地市場成交情況依然處於高位。全國範圍多個城市土地出讓收入刷新歷史同期紀錄。7月11日，20城市集中推出48宗地塊，其中包含住宅用地39宗。

　　土地市場行情依然高位運行

　　7月11日，蘇州推出5宗綜合用地，起始總價915536萬元。至此，7月10日-11日兩天之內蘇州合計出讓16宗地塊，總成交價達到180.77億元。同日，成都推出2宗綜合用地，起始總價509142.16萬元。此外，當日上海、南京、溫州均有不同數量地塊推出。

　　中原地產研究中心數據顯示，截至7月10日，受監測的50大城市合計出讓土地21465.3億元。其中金額最多的杭州達到1458.5億元，也是今年以來唯一土地收入超過千億規模的城市。其次，武漢土地收入949億元，北京944億元，天津902億元，蘇州883億元。

　　「從50大熱點城市數據看，在一季度低迷的情況下，二季度土地市場全面復甦。7月上旬，土地市場行情依然高位運行。」中原地產首席分析師張大偉認為。

　　值得一提的是，今年以來，多個地方城市調整了土地出讓政策。相比2018年過於嚴格的土地出讓限制，最近幾個月各地土地市場約束條件相對減少。部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整。

　　「這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，使得開發商拿地積極性提高。」張大偉說，最近部分熱點城市出讓優質地塊的比例有所增加，各大房地產企業需要補充土地儲備。最近幾個月，因為上半年整體資金面的緩解，部分企業拿地積極性明顯提高，包括部分企業的戰略布局增量加大。「最近還有新上市房企增加土地儲備，從市場變化看，第二梯隊的房企搶地最堅決」。

　　從地方城市的供地積極性看，上半年一二線城市普遍加大了土地供應。下半年以來，大部分城市依然在增加土地出讓。與此同時，樓市調控政策也出現了相應的調整，針對房價上漲明顯的區域，調控持續加碼。例如，蘇州進行了多次調控的微弱升級。

　　「土地市場仍然在繼續分化，房企對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。」張大偉指出，最近三四線城市依然相對低迷，這種情況下，房地產企業願意把更多資金投入到一二線城市，這也是一二線土地市場升溫的原因。

　　下半年整體走勢平穩為主

　　對於下半年房地產行業整體走勢情況，張大偉表示，不少城市在增加土地出讓。如果出現過熱現象，不排除調控升級的可能性。樓市方面，今年以來，針對房價大幅上漲的區域調控持續加碼。以蘇州地區為例，在土地市場和樓市均升溫明顯的情況下，今年以來當地出台了多項調控政策。

　　二手房市場方面，諸葛找房指出，2019年上半年，在「房住不炒」的政策總基調下，各地政府根據房地產市場情況因城施策，確保市場平穩運行。百城二手住宅掛牌均價在2月份觸底之後小幅上漲，漲幅逐漸收窄趨於穩定。上半年，10個重點城市二手住宅成交量同比上漲14.09%;成交量整體表現出「前高后低」態勢，且城市間分化明顯。

　　諸葛找房預計，隨著新房項目放量入市，二手房二季度成交量有所下滑;從市場情緒各類指標看，市場觀望情緒有所加重，二手房市場面臨較大壓力。「穩地價、穩房價、穩預期」仍是下半年及政策基調，重點城市住宅成交量將由小幅下跌趨於穩定，購房者持續觀望謹慎入市將成為常態。

　　新房市場銷售方面，張大偉指出，2019年上半年房企銷售繼續分化，多數企業以平穩為主，部分房企漲幅放緩明顯。考慮到不少房企6月份衝刺半年報業績動機較強，預計房企7-8月淡季的銷售數據壓力大。