2015年北京頂級豪宅待售房源超過1000套

　　隨著樓市放鬆政策的不斷祭出，開發商對於樓市未來預期普遍轉好，並且隨著信貸環境的逐漸寬鬆以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴重供過於求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企。

　　據報告網了解，隨著供地減少，項目約束更多，未來北京的豪宅在層高、綠化面積上可能沒有此前的條件，但隨著競爭越來越激烈，大家會拚命做出好房子。細化切分豪宅產品的功能，深度挖掘年輕新貴的生活需求，不失為一種策略。

　　2015年中國房地產行業將繼續處於下行趨勢之中。房地產到了結構性拐點，首先是供大於求，在此情況下，需求方面要儘量穩定住，供給方面則會繼續調整，其次房地產作為投資工具已經失去吸引力，而如理財產品，股市，個人對外投資等則分流了大量資金。預計2015年按揭利率將會進一步下降，房地產下行的趨勢將會得到遏制，但固定資產投資增速將進一步放緩，大多數城市的房價將繼續疲軟。

　　顯然，即便地價、房價高歌猛進，即便北京五環外都「被6萬元」了，但對於房企而言，跑量、去庫存、活下去，依然是羊年的主題。至於基於增加利潤的漲價，還是緩緩的好。

　　2015年北京頂級豪宅待售房源超過1000套

　　根據中原地產的統計數據，截至4月28日，北京成交的總價5000萬元以上的商品住宅達到104套，其中過億的頂豪成交3套；成交均價101376元，總成交金額73.16億元。而2014年全年總價5000萬元以上的商品住宅僅成交68套，2013年全年成交56套。

　　中原地產的數據顯示，2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套。2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的10萬+豪宅的項目接近15個，再加上目前已經在10萬以上銷售的存量老項目大約10個左右，總量有25個，包括萬柳書院、香河園3號、首開琅樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恆大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、龍湖西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目、北平府、華潤崑崙域。

　　頂級豪宅成交盤古大觀貢獻最大

　　從歷史上看，單價10萬元以上成交最多的是釣魚台七號院，總共成交了23套單價10萬元以上的豪宅，緊接著是長安太和、霞公府、碧海方舟，霄雲路8號僅有8套成交是在10萬元以上，四季世家有5套成交。這6個項目成交達到了82套，占據了北京歷史10萬+豪宅117套的70%。

　　從數據上看，頂豪成交量創紀錄，盤古大觀1月底的大批量成交有很大貢獻。1月30日，盤古大觀出現大量網簽記錄。根據住建委網站的信息，當天共計網簽123套。其中，96套精裝公寓，成交面積63291.99平方米，均價為107705元/平方米，金額為68.17億。

　　當然，這一項目的集體出售可能並非是個人購買居住。中原地產首席分析師張大偉表示，豪宅一般銷售周期較長，占用開發商資金較多，因此開發商會採取多種方法進行融資，其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機構，獲得資金流，然後承諾一段時間後以較高的價格回購。

　　除了10萬+的項目，如果把標準降低一些，北京單價6萬元以上的項目成交也很火熱。

　　根據亞豪機構提供的數據，年初至今，北京成交均價6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套，同比上漲83.4%；成交面積為12.3萬平方米，同比上漲194.26%；成交均價為92938元/平方米，同比上漲30.47%。

　　五環普通商品住宅將進入6萬元時代

　　在過去三年，北京囤積了一批高樓面價的項目，初步統計，樓面價超過2.5萬元地塊的就有60餘塊之多，3萬元以上的也有近30塊，多數尚未入市。加上稅金、利息，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上上升。張大偉表示，其中不少高價地位於北京五環或五環外，隨著這些地塊入市，北京五環普通商品住宅將進入6萬元時代。

　　當然，目前最貴單價的豪宅在上海，每平方米38萬元。位於外灘董家渡的綠城黃浦灣新房源報價一舉刷新了上海公寓價格紀錄，樓王頂層報價每平方米38萬元，高區數十套景觀房源價格，也超過30萬元，面積則在450-500平方米，也就是說，每套的總價都將超過一個億。

　　預計第二季度豪宅市場會向好發展

　　全球著名的私營房地產顧問服務公司萊坊國際認為，2015年第一季度，中央政府出台了一系列的刺激政策，包括央行宣布再次下調基準利率以及二套房首付比例由60%降至40%。寬鬆信貸政策釋放積極信號，購房者信心逐漸恢復，北京、上海和廣州等一線城市的豪宅價格在第一季度都轉跌為升。

　　「隨著豪宅市場的購買需求進一步得到釋放，我們預計剛性需求以及改善性需求將成為市場購買主力，第二季度豪宅市場會向好發展，成交量及價格將會出現價量齊升的情況。」萊坊國際表示。

　　有相同判斷的還有戴德梁行。政府樓市調控確定了「支持促進」、「分類指導，因地施策」的總基調，他們預計未來幾個季度，高端住宅的供應量將繼續增加，隨著土地出讓價格不斷走高，未來高端住宅產品的價格仍將保持上漲態勢。

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