一二線城市房價一路高漲不退 各地政策密集發力

　　我們看到，近期，部分二、三線城市房價大幅上漲，異地炒房團有再度活躍的跡象。今年以來，房地產銷售市場普遍好於預期。在此背景下，三季度一二線熱點城市土拍競爭更加激烈，高價地數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價、總價地塊。在這種情況下，各地的樓市調控政策密集出台。

　　與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續發展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從「刺激」轉變為「收緊」，寬鬆類政策出台頻次明顯下降，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟「限貸、限購」。業內認為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護市場平穩運行之間保持相對平衡。

　　兇猛 一二線城市房價一路高漲

　　近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態，房價快速跳漲，使得業主違約現象頻繁出現。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。

　　北京的一位張先生8月看中瞭望京一套總價500萬的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給業主100萬定金，來預防業主因房價上漲而違約。但隨著近期房價上漲，業主提出違約，並爽快答應支付張先生雙倍違約金，即業主除了退還給張先生100萬定金外，還要額外再賠償張先生100萬違約金。

　　面對業主的違約，張先生心底是接受的，除了瞬間100萬變成200萬的資產增值外，對未來房價將要下跌的恐慌也使得張先生願意接受業主的違約賠償。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，這僅僅是近期因房價上漲而引發的業主違約的一個縮影。客戶恐慌，既擔心房價快速上漲，看好的房源將要買不起了，又擔心未來房價下跌，讓自己站在了房價山頂上；業主恐慌，既擔心自己的房子賣便宜了，又擔心未來房價下跌，讓自己錯過了這個千載難逢的套現良機。

　　胡景暉進一步分析表示，回望近三年來的樓市發展進程，自2014年3月房價見頂之後，國內樓市進入了長達半年的疲弱期，呈現量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出台各項政策刺激樓市，國內房地產市場就此進入這一輪增長周期。

　　克而瑞市場研究中心的統計數據顯示，在價格方面，當前各線城市表現不一。首先是，一線城市房價走勢出現明顯分化，上海房價依舊快速上漲，高單價產品成交占比持續快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套數占比達到6%，市場份額較二季度翻番；廣州市房價也在快速上行，政策面的平穩是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均價則出現了罕見的環比回落。

　　其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。

　　高燒 土地市場持續火爆

　　房價和土地市場的聯動作用一直都密不可分。在大部分城市房價快速上漲的背後，是土地市場的持續火爆。今年以來，一二線城市土地市場接連出現高溢價、高總價、高單價的「三高」地塊，「麵粉貴過麵包」等現象成為常態。據統計，1-8月全國「高價地」數量已經達到194宗。

　　9月29日，北京國土局發布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規劃建築面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。

　　這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地後，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業內普遍認為，北京土地市場「斷頓」5個月才出現商品房住宅土地供應，將加劇土拍市場的競爭局勢。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，北京出現了土地市場斷頓，導致樓市2016年供需比已經達到了1:14。因此，目前多家企業期待土地市場開閘，未來出現高價地的可能性非常大。

　　「從全國包括北京的市場情況看，土地供應減少將是未來趨勢，」張大偉告訴《經濟參考報》記者，當下全國範圍內，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現了高價地。尤其是一二線城市高價地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。

　　中原地產研究部的統計數據顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億，刷新同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%。

　　對策 各地政策密集發力

　　9月28日，緊鄰上海的崑山市發布加強房地產市場管理實施意見，此次政策也是此前8月蘇州出台的限購政策的延續。同日，濟南市出台規範市場交易和秩序房地產相關指導政策。28日，近期房價上漲比較明顯的福州市也出台了七條調控政策。

　　業內進一步預測，後續有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環一線周邊城市將超過十個。

　　不僅如此，下半年以來，先後有國土部、住建部、財政部、國資委、證監會等多個主管部門針對土地市場、商品房銷售市場、中介市場、開發商融資渠道等環節釋放出從嚴監管，政策收緊的信號。

　　克而瑞方面認為，一二線城市接連落地限購、限貸、限價調控政策，短期內難以扭轉企業高價拿地的市場預期，熱點城市土地市場熱度還將維持一段時間。預計四季度，熱點一二線城市土地供應將明顯增多，屆時土地高價成交仍是大機率事件，高價地的數量也將維持在較高水平。

　　不過，胡景暉分析表示，隨著房地產市場在今年3月底達到歷史高點，全國樓市在二季度開始出現局部收緊調控政策趨勢，分城施策逐步落地，交易量在連續升溫後開始出現回落跡象，房價漲幅也逐步收窄。「但市場的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場恐慌，使得三季度樓市再次出現二次爆發，加速趕頂」。

　　在他看來，對於未來的樓市走向，市場的加速趕頂已經是「強弩之末」，在購房需求已經被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由於「恐慌」，對未來購房需求進一步透支。「因此，未來針對房地產市場的政策收緊已是大機率事件，中國樓市在經歷了18個月的上漲周期後，最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期」。

　　讓房價回歸理性，不能光治標，更要治本。那麼如何讓「發高燒」的房價回歸理性？有人支招：要靠供給側結構性改革釋放新的增長動能，讓實體經濟真正有合理的利潤，製造業的企業家有投資的願望，使過多的流動性從房地產市場回流有創新能力的行業。同時，政府的財政收入要從過度依靠賣地和房產地收入，轉入靠新產業、新業態、新經濟的支撐。更多相關房地產行業資訊請查閱由中國報告大廳發布的房地產行業市場調查分析報告。

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