2016年我國土地市場量減價漲 限價政策抑制土地泡沫

　　新年伊始，各地土地市場爭相「開閘」。雖然政策因素影響下，2017年樓市走向尚不明朗，一定程度上影響了開發商拿地熱情，但地方政府依然保持供地節奏，熱點城市土地市場依然是開發商的必爭之地。

　　2016年土地量減價漲

　　國土資源部近日發布的2016年國土資源統計數據顯示，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%;合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%，呈現量減價漲態勢。業內預計，隨著去年9月份至今的多輪調控落地，今年地價漲幅或將收窄，部分城市地價可能下調。

　　數據顯示，2016年全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比略降2.9%。其中，工礦倉儲用地12.08萬公頃，同比下降3.2%;房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%;基礎設施等用地28.97萬公頃，同比增長0.2%。

　　專家表示，2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源，這種現象在特大城市中尤為突出。

　　北京市有關負責人年初表示，將每年減少城鄉建設用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當年新增建設用地的規模。上海市近期發布的「十三五」規劃建議也提出，上海建設用地已到「天花板」，建設用地將實行減量化。5年內，上海新增建設用地只有約60平方公里。杭州市國土資源局提供的一份資料顯示，2020年杭州市中心城區規劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區建設用地面積已經達到385平方公里，人均建設用地面積85平方米，剩餘空間有限。

　　與此同時，因三線特別是四線城市土地庫存量大，為消化庫存，去年這些城市供地量相對不大。

　　2016-2021年中國城市土地行業市場需求與投資諮詢報告數據顯示，2016年第四季度末，全國105個主要監測城市綜合地價為每平方米3826元，環比增長1.43%;商業地價每平方米6937元，環比增長0.96%，住宅每平方米5918元，環比增長2.18%，工業地價每平方米782元，環比增長0.64%。值得關注的是，住宅地價環比、同比增速高於商業、工業地價。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，與經濟密切相關的商服、工業地價上漲較慢。但另一方面，因資金充沛，槓桿率高，住宅地價環比上升較快。

　　專家表示，住宅地價增速持續擴大，反映了「去庫存」政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也預示局部市場可能出現過熱的跡象。在中央經濟工作會議提出「房子是用來住的、不是用來炒的」房地產定位，且熱點城市調控密集收緊的背景下，熱點城市開發投資節奏將有所放緩，或將帶動地價向下。

　　與此同時，未來土地供應結構將繼續優化。在嚴把產能過剩行業用地的同時，繼續支持新動能、新產業用地。年初國土資源部發布《關於擴大國有土地有償使用範圍的意見》，對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，對於這些行業中原本無法獲得劃撥用地的經營性機構，是一個有力的扶持措施。

　　限價政策抑制土地泡沫

　　春節假期結束，上海土地市場隨即熱鬧起來。緊接的2、3兩個月，即將有16幅經營性用地(不含動遷、科研、倉儲、加油、其他商服用地)上市出讓，總建111.3萬平方米;其中住宅類用地14幅，住宅體量近99.4萬平方米，核心分布於臨港新城、小崑山、金山區。其中臨港片區5幅宅地，建築面積合計30.2萬方，占後期出讓總體量的三分之一，短期內成為上海重點投資區域。百萬方宅地集聚2、3月，將是戰略聚焦於外環外的房企極佳的投資時期。可以預見，在一線城市住宅用地依然緊缺、購房需求卻始終高漲的情況下，上海宅地爭奪必將依然激烈。

　　2月9日，廣州市國土資源和規劃委員會發布白雲新城飛翔公園AB2910024地塊的國有土地使用權公開出讓預公告，擬於近期出讓該地塊國有土地使用權，地塊預申請期限從預公告發布之日起至宗地公開出讓公告發布之日止。

　　值得注意的是，目前不少地方政府均採用了「限地價、競配建」的競買方式，旨在抑制高溢價地塊的誕生。同在2月9日，廣東省佛山市公共資源交易網掛牌順德區陳村鎮佛陳路金錩(國際)金屬交易廣場南側04-08地塊，該地塊出讓將採用「限地價，競配建」的網上掛牌方式確定競得人。該地塊掛牌出讓限定「土地交易最高價格」147937萬元，在土地競買價格未達到147937萬元前，向上競地價(增幅競價)，並以報價最高且不低於底價的原則確定競得人;當土地競買價格達到147937萬元(或當前報價增加一個增價幅度後會超過「土地交易最高價格」)時，競買方式轉為競配建人才住房。

　　這一競價方式也出現在天津。2月8日，天津土地交易中心春節後首次推地，將掛牌出讓北辰區兩地塊，編號為津北辰高(掛)2017-008號地塊(含A地塊、C地塊)與編號為津北辰高(掛)2017-009號地塊。這兩塊地均進行了限價，出讓最高限價分別為54億元和28億元，超過最高限價後，土地交易中心設置了兩次競報階段：一是當掛牌競買報價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉為競報自持規劃商業建築面積階段;二是若競報自持規劃商業建築面積達到面積上限時，轉為競報自持規劃住房建築面積階段。

　　有行業研究認為，隨著監管機構限制開發商獲得在岸融資，土地市場或將迎來降溫，相比設定價格上限這樣的行政調控手段，籌資渠道的收窄或能更有效地遏制地價泡沫。不過，在很多行業人士看來，一二線熱點城市土地資源有限，人口集中度高，對開發商來說仍是必爭之地，因此熱點城市土地市場一旦有優質地塊放出，仍會吸引大批開發商關注。而地方政府在年初開發商手中資金依然充裕之時放地，土地財政壓力下先落袋為安的意圖明顯。