租賃將帶動房地產金融發展

　　對投資者來講，房地產證券組合為其提供了新的投資渠道，並且其具有較高的現金回報、市場價值穩定，是一種可以有效分散風險的高回報投資組合。

　　日前，北京某區一房主發消息稱，自家120平方米的房子，預期租價7500元/月，找中介詢價時房源被爭搶，最終租金定價10800元/月。

　　租房市場仿佛「變了天」，與以往拚命向房東壓價的做法不同，如今的房地產中介為了獲得房源甚至不惜大幅提價，與競爭對手爭得頭破血流也要拿下房源。

　　以上現象的出現，一方面是因為地區經濟發展水平存在差異人口流動性較強，加上畢業季、春節等時間性因素，租房需求在總體增長的同時，呈現出階段性猛增的特點。另一方面，房地產階段性調控初具成效，房地產市場已經進入存量時代，對房地產亂象的整頓使得合法房源進一步減少，加之二手市場活躍不斷吸走流量，更使得租賃市場房源重金難求。在賣方市場條件下，商品自然呈現的是高價狀態。

　　房源少、房價高，背後也就意味著高利潤。這也解釋了為什麼目前各房地產商紛紛開始轉型升級，轉向自持性商品房的開發，走開發+經營的道路。在房地產市場的當前階段，轉身做房東，對於企業來說，是一種相對低風險+高利潤的投資組合。

　　從當前的政策趨勢來看，自持性商品房的投資正處於紅利期，其土地成本較低，並且國有企業也在積極地發揮作用。據有關資料顯示，杭州有兩家國企已經參與到租賃公寓的試點。

　　值得注意的是，類似於長租住房類的房地產長效機制，將一定程度帶動房地產金融的發展。目前。以住房租賃為底層資產的證券化產品主要有兩種REITs、CMBS。所謂的房地產證券化即以房地產為債券標的，以信託或抵押的方式，最終組成資產組合以股票或債權的形式發行入市。

　　對於當今的房地產市場來講，房地產證券化頗具現實意義。從商業銀行等金融機構來說，以現有房屋地產抵押或信託進行投融資，房地產證券化能有效地減少銀行資產的流動性風險，提高銀行資本利用率。對投資者來講，房地產證券組合為其提供了新的投資渠道，並且其具有較高的現金回報、市場價值穩定，是一種可以有效分散風險的高回報投資組合。

　　不論從政策層面來講，還是從房地產市場現狀來看，房租價格在未來都是呈上升趨勢的。在住房需求不斷增加的狀況下，目前杭州、廈門、福州等地已經相繼出台相關租賃新規，租賃市場正在迎來政策紅利期。同時，房地產市場投資銷售模式的利潤空間正在下降，投資經營的模式正在煥發新的發展生機。

　　不過，雖然房地產租賃是朝陽產業，高增長象徵良好的發展勢頭，但是如今租金過快地上漲，則完全淹沒了租房對購房的經濟替代意義，這與保障民生的目標是背道而馳的。

　　根據以上數據，暫且不論中介的利潤空間，僅10800元/月的租金夠在三四線城市購買一平米的房子，租住兩年的費用已經與100平米首付費用齊肩。因此，房地產租賃必須要「正根基」才能獲得長久健康的發展。其中，最核心的問題在於，為防止從現在的「買不起房」到將來的「租不起房」，政策指導方面需要未雨綢繆。

　　首先，盤活存量優化房源供給結構，同時廣開渠道，增加信息透明度，防止租價過高偏離，損害整個租客的權益和整個市場的發展。其次，培育新生市場主體，創新經營模式比如採用託管，同時加緊對市場行為的規範管理，完善管理監督機制，廓清市場發展風氣，為長久發展創造一個良好的行業環境。

　　最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建設，建立起租賃市場的保障機制，形成多層次的供給機制。同時，增加政策扶持力度，為其發展提供政策紅利真正地活躍租賃市場，為房地產發展注入新活力。

更多房地產行業研究分析，詳見中國報告大廳《房地產行業報告匯總》。這裡匯聚海量專業資料，深度剖析各行業發展態勢與趨勢，為您的決策提供堅實依據。

更多詳細的行業數據盡在【資料庫】，涵蓋了宏觀數據、產量數據、進出口數據、價格數據及上市公司財務數據等各類型數據內容。