2015上半年北京豪宅市場分析：豪宅元年熱鬧非常

　　作為一種特定商品，豪宅屬於典型的需求彈性大，價格影響力強的需求拉動型產品，區別於普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重於生活非必需品的色彩。2015年上半年北京豪宅市場表現搶眼。

　　2015年上半年，全國樓市在多輪政策推動下逐漸走出低谷，成交量上漲明顯。在各大城市中，北京、上海等重點城市月成交量更是屢創新高。值得關注的是，樓市回暖的熱潮中，北京豪宅產品表現尤其搶眼，特別是昔日各大高價地項目紛紛入市並持續熱銷，讓2015「豪宅元年」熱鬧非常。

　　利好政策發力樓市走出低谷

　　從「降低首付」、「調整公積金貸款額度」，到「三次降准降息」，2015年上半年，樓市各項利好政策頻現。政策組合拳持續發力，樓市購房需求不斷釋放，帶動2015年上半年的房地產市場逐漸走出低迷。

　　據房產市場研究院提供的數據顯示，2015年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點城市樓市交易量普遍走出低谷，尤其是在「330」新政之後，月度交易量屢創新高。

　　與新房市場相比，二手住宅交易量同比漲幅更加明顯。例如在北京，來自鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅網簽量為82319套，較去年同期上升88.6%。

　　成交量上漲的同時，房價也水漲船高，其中，北上廣深一線城市的新房和二手房價格均表現為「穩中上漲」。深圳和上海房價在成交量漲幅較大的同時房價漲幅更加明顯，而成交量漲幅相對平穩的北京和廣州，房價則相對平穩。對此，地產市場研究部人員表示，如果市場持續回暖，新房價格還會有上漲空間。

　　北京豪宅市場成交量創歷史新高

　　在樓市整體量價齊升的背後，豪宅市場表現尤其搶眼，成為樓市一道獨特的風景。在北京，各路明星高價樓盤紛紛登場，擬售價格不斷創出新高。為此，業內形象地將2015年定義為「豪宅元年」。更多最新中國豪宅市場分析內容請查閱中國報告大廳發布的《2015-2020年中國豪宅行業市場供需前景預測深度研究報告》。

　　數據顯示，2015年上半年，北京公寓豪宅市場以739套的成交量創下歷史新高。分析稱，這個創新高的成交量含金量頗高，不僅是因為成交量同比大漲127%，更為可貴的是成交量的增漲是建立在均價上漲的基礎上。今年上半年，整體公寓豪宅市場的均價水平為87138元/平米，同比上漲19%。

　　2015年上半年，截止到6月24日北京豪宅市場成交情況。

　　提到豪宅，不能不提到影響北京樓市的「地王」項目，萬柳地塊、農展館地塊以及孫河地塊等高價地項目曾經轟動京城，如今這些樓盤已經入市銷售。

　　日前，融創中國北京壹號院舉辦全球發布會，備受關注的北京農展館地王項目案名確定並正式亮相。早在去年12月份，融創農展館地塊7號樓51套房源已取得預售許可證，取證住宅的擬售均價為16.5023萬元/平米，最高單價達到190821元/平方米。不過，北京壹號院最貴的房子還在後面。據稱，項目臨湖樓棟的產品價格將達到40萬元/平米，這一價格將刷新北京樓盤單價記錄。

　　據梳理髮現，相繼入市的「地王」項目還有孫河地塊的中糧瑞府。據北京市住建委網站公布的信息顯示，已經取證的包括9個樓棟的48套房源，擬售單價大多在8萬元至9萬元以上。其中，19住宅樓報價尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價格超過18萬元/平米。同時，6月11日和28日，龍湖西局地塊項目西宸原著兩批次房源取得預售許可證，所有產品擬售價格超過10萬元/平米，最高平均擬售價達到18萬元/平米。而在年初入市的萬柳書院項目，銷售均價達到16.5萬元/平米，目前已經實現簽約21套。

　　另據豪宅市場調查分析了解，未來北京樓市包括首開琅樾、保利東壩項目、恆大華府、佳兆業廣場、駿豪中央公園廣場、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目等至少10多個項目，將以超10萬每平米的價格陸續入市。

　　競爭加劇中長期存去化壓力

　　談到上半年樓市熱銷尤其是高端項目的受捧，李巧玲分析稱，由於持續不斷的利好因素，促使剛需和改善性購房需求積極入市，整體去化率都有明顯提升。在高端市場，很多高端項目占據城市稀缺地段，入市後大多表現出熱銷的現象。

　　眾多豪宅項目入市，必然增加產品競爭壓力。此時，開發商該如何打造產品，如何爭奪市場有限的高端需求，恐怕還需要做好市場調研並在產品設計上下足功夫。

　　近日，資料顯示，目前北京市場上單價超過10萬元/平方米的項目已達20餘個，由於部分豪宅需求已提前消耗，後期恐難有對等的需求量來維持現有市場熱度。同時，北京市場超級豪宅的集中入市，致使市場競爭進入白熱化，項目間的成交量會有較大分化。更為重要的是，豪宅項目魚貫入市，已使供應已遠超市場承載能力，中長期庫存去化堪憂。

　　在李巧玲看來，開發商應該通過提高產品性價比來提高競爭力。不過，在庫存去化方面，高端住宅市場與普通住宅市場不同，因為需求相對較少，消化周期也要更長一些。

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