豪宅項目扎堆入市
據專業人士分析，豪宅項目或將在「金九銀十」扎堆入市。
一手高端住宅成交活躍。據《2016-2021年中國豪宅行業發展分析及投資潛力研究報告》顯示，9月1日至13日，上海成交均價在每平方米10萬元以上的高端住宅共成交49套。在北京，「泰禾·西府大院」日前舉行了全球首發儀式，泰禾宣布該高端住宅項目入市。泰禾集團董事長黃其森表示，2000年年初，泰禾高端產品「中國院子」銷售並不樂觀，當時一棟賣300萬元，每平方米1萬元，非常難賣。如今，每棟起價6000萬元。
此外，在二線城市，高端住宅產品也在扎堆入市。在位於福州主城區的融信雙杭城，其就綜合體規設計了融信mini墅、濱江洋房、沿江獨棟和商墅等高端產品。
市場分析人士指出，豪宅交易量暴漲，一方面由於房價走高導致豪宅門檻降低，越來越多的中高端改善產品步入豪宅行列，導致高價產品成交量急速上漲；另一方面，在改善性需求的支撐下，開發商紛紛加推豪宅產品，近年的地王項目也加速入市，從而促成豪宅市場行情火熱。
據專業人士預測，豪宅市場的熱度會持續一段時期。「出於未來行情不確定或降溫的擔憂，部分房企已開始加快推盤，加之前期一些改善性項目的預售證也在這一樓市傳統銷售旺季拿到。因此，一定體量的高端新盤扎堆面世是正常現象。這波行情預計將持續到11月初，之後市場或將出現慣性回落。」
擦亮雙眼看準真豪宅
雖說豪宅項目在未來一段時間會持續火熱，但是對於大眾來說要如何才能確定其實真「豪宅」呢？一般而言，高端住宅都有這幾大共同特點：
1、高端住宅外部標配
黃金地段：《紙牌屋》中有句名言，「權利正如地產，位置是重中之重，你離中心越近，你的財產就越值錢。」其實，這將近30個字，與李嘉誠的「地段、地段、地段」6個字一樣一樣的。當然，地段不僅限於內環、中環、外環，更包括政府重點打造的板塊。
生態資源：春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪，若無閒事心頭掛，便是人間好時節。都市是高端人士的事業主場，但必然有一片後花園，成為安靜從容的生活主場。高端住宅，離不開優越的生態環境。
2、高端住宅內部標配
風雨連廊：連廊自古有之，而且是貴族專屬——中國皇家園林頤和園的連廊；法國皇室舍農索城堡的連廊，都曾見證過一個時代的輝煌。
社區會所：平時忙於工作應酬，難得閒下來，除了陪伴家人也要留點時間給自己，在恆溫泳池暢遊，在健身房揮汗，在舞蹈房看女兒練功……家門口的會所，成了業主的好去處。為什麼只有高端住宅願意打造會所？因為日常運營維護成本過高，剛改樓盤難以負荷。
室內科技系統：即新風除霾系統、中央空調系統、全屋地暖系統，這在高端住宅中必不可少。霧霾的危害觸目驚心、大氣環境的治理也不能一蹴而就，但我們並非無能為力，新風除霾系統可過濾室外大顆粒有害物質，24小時淨化室內空氣；中央空調令室內一年四季如春；全屋地暖則讓人體感覺更舒適。
2016年是房地產銷售大年，而房地產市場近日出現降溫的情況，京城房地產行業也如此，甚至蔓延到了豪宅市場，2016年10月北京豪宅市場銷量情況分析如下。
9月30日，北京市住建委等六部門聯合出台「關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施」，提出本市房地產調控八大措施，其中提高首付比例的政策被業內認為是最有效措施。據中國報告大廳發布的豪宅行業市場調查分析報告顯示，在此次調控政策落地後，北京豪宅市場首當其衝，成交量迅速下滑。
2016年7萬+公寓豪宅月度成交情況
有業內人士評論，2015年被京城地產界定義為「豪宅元年」，而僅僅兩年時間京城豪宅就從嶄露頭角到遍地開花的格局，然而，「9·30」樓市調控政策的出台則終止了豪宅市場不斷上揚的勢頭。
10月北京新房成交8368套，環比下降40.5%;成交面積環比下降30.2%;成交均價36129元/平方米，環比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上漲20.8%。
相比樓市整體的表現，北京豪宅市場的降溫更為顯著。
最新統計顯示，2016年10月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交191套，成交面積3.9萬平方米，環比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創造了自3月以來近8個月的新低。但從價格上來看，10月公寓豪宅市場成交均價仍高達10.7萬元/平方米，這一價格也是今年第二次站上均價10萬+高峰，並超越7月創造的價格紀錄，達到歷史新高。
亞豪（微博）機構（博客）市場總監郭毅分析認為，「京八條」新政執行一個月後，北京商品住宅市場成交整體跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超過整體市場跌幅，由此可以看出，新政之後公寓豪宅市場所受到的衝擊更為直接。
分析顯示，一方面受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規的加入，再加上「認房又認貸」條款的收緊，使得豪宅市場當中首置型客群、改善型客群以及投資型客群均受到波及，特別是高端置業客群，不僅受制於增加首付的資金壓力，同時減槓桿也使得看空預期普遍形成，造成在售豪宅的銷量放緩。
另一方面，北京對於預售價格和銷售價格的管控，一些項目取證困難，不得不延遲上市。從10月供應市場來看，7萬+公寓豪宅項目無一入市，預計這一供應低迷的狀況將持續至明年。
此外，從成交特徵來看，10月公寓豪宅成交當中200平方米以上的大戶型共成交97套，占比高達51%，居絕對主導地位，相比9月的市場占比提高了25個百分點。
「高端項目的成交量還可能進一步下滑，」一位業內人士分析，高端樓盤不但取證困難，還可能遇到開盤賣不動的風險，所以一些項目可能選擇索性「封盤」的自我保護政策。事實上，越來越多的計劃入市樓盤出現「爽約」現象。記者在踩盤時發現，位于海淀區西北旺的地價標杆項目——首創天閱西山（資料、團購、論壇）項目售樓處就處於「歇業」狀態。
據機構統計，11月北京住宅市場預計有13個項目入市，其中包括華潤崑崙域（資料、團購、論壇）（樓盤資料）、綠地·海珀雲翡（資料、團購、論壇）（樓盤資料）等7個純新盤，以及包括萬科翡翠公園（資料、團購、論壇）（樓盤資料）、金地未未來（資料、團購、論壇）（樓盤資料）等在內的6個老項目後期。這些計劃入市的項目中，只有華潤崑崙域、綠地·海珀雲翡是豪宅項目。其中，華潤崑崙域項目由華潤、招商、九龍倉和平安四家在2015年初聯合取得，項目地處南三環，樓面價高達4.5萬元/平方米。而位於大興黃村的綠地·海珀雲翡當時拍地的樓面價也高達4.7萬元/平方米，甚至超過區域內所有在售樓盤的售價。
業內人士預計，這兩個高端項目在定價上可能會比較謹慎，定價過高要麼難以取證，要麼客戶不買帳而出現踏空。
北京土地政策的調整也正在讓樓市預期發生改變。10月28日，北京「控地價、限房價」的土地交易政策正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價也對外公布，而且四宗地塊均實施「90/70」政策。
隨著市場預期的改變，「控地價、限房價」將有效抑制開發商拿高價地的積極性，甚至杜絕地王出現的可能，高端項目供應將呈下降趨勢。但也有專家給出另外的預測，就是隨著「90/70」政策的重新實施，加之自住房的供地增加，未來新增供應將以中小戶型為主，大戶型的公寓供應受到擠壓，供應稀缺，但高端改善客群對於居住面積和品質的高要求不會改變，大戶型豪宅在調控後仍會保持一定程度上的堅挺。
2015年「豪宅元年」的呼聲仍未消退，2016年在整體房地產市場仍然不明朗的背景下，豪宅市場的熱度在瘋狂的一線城市及核心二線城市迅速蔓延開來。
北京豪宅市場表現尤為搶眼。據中國報告大廳發布的2016-2021年中國豪宅產業運行態勢及投資戰略研究報告數據顯示，截至2016年12月，北京單價「10萬元+」豪宅已經成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達到192億元，至此北京豪宅市場火熱收尾。2016年一線城市豪宅市場交易數據統計詳情如下。
2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套，同比增長44%。值得關注的是， 2016年四季度，一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米，達到有史以來最高位，與2015年第四季度均價76526元/平方米比較，同比增幅達27%。
上海易居房地產研究院稱，近兩年一線城市豪宅市場「量價齊升」，住宅產品呈現「豪宅化」的發展趨勢。
從2016年全年來看，「北上廣深」四個一線城市豪宅（均價在7.2萬元/平方米以上）的有成交發生的樓盤達299個，其中有93個樓盤全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項目大部分都是尾盤。
而得益於此輪房地產回暖周期的帶動，為諸多購房者和投資客創造了購買豪宅的機會，一線城市豪宅市場量價齊升。
據統計，2016年全年，一線城市豪宅成交均價排名前10名的樓盤，均價全部在15萬元/平方米以上，第一名湯臣一品均價突破20.6萬元/平方米。此外，排名前四位的樓盤全部位於上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽區北京壹號院，均價在15.8萬元/平方米左右，深圳地區成交均價最高的項目是深圳灣壹號，以均價15.2萬元/平方米，位於榜單第九位。
2016年，一線城市豪宅公寓產品，成交均價全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個，而2015年同期只有24個，同比增幅高達171%。
房地產分析人士認為，回顧近三年一線城市豪宅市場，成交均價呈現穩步增長的態勢，同比增幅始終保持在正區間，最低同比增幅出現在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運行規律，受市場或者政策的影響較小，抗跌性強，穩健性高。
更重要的是，一線城市住宅用地供應量逐年萎縮，土地價格飛漲，開發商為了項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而迫使很多非豪宅項目走向了高端化的路徑。
一線城市豪宅價格上漲的同時，成交量並未因價格上行而下行。據上述報告顯示，2016年全年，一線城市豪宅累計成交19811套，相比2015年增長44%，在2015年暴增的基礎上進一步攀升。
從具體城市來看，上海成交套數占比52%，預計占據全國豪宅市場近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。
房產分析人士認為，在前期政策支持、貨幣寬鬆、經濟L型走勢預期的多重激勵下，疊加土地稀缺和核心區位的優勢，一線豪宅成為了難得的優質投資標的，部分高淨值群體和專業機構投資購房熱情空前高漲。此外，高端改善需求藉機加快釋放，換房需求強烈，加之一線城市抗跌性強，是能夠滿足高淨值人群自住投資兩種需求的資產。
值得關注的是，上海千萬元量級豪宅成交套數突破1.1萬套，同比增長47%。據克而瑞地產研究表示，上海豪宅市場明顯分化，1000萬元-2000萬元的入門級豪宅仍是當下豪宅成交的主力，但總價2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長速度卻是最快的，增速均在70%以上。
而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢更為嚴峻，剛需客群已經有買不起房的現象。有業內人士向《證券日報》記者稱，即使2017年房地產市場預期並不好，但滯漲並不代表大幅下跌，對於京滬深來說，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。
豪宅市場的巨大放量帶來的激烈競爭，使得這些位於金字塔頂端的產品正摩拳擦掌、在營銷手段上八仙過海、全力加碼。可面對飆升的地價和各項成本，面對老闆施加的種種利潤要求，豪宅們也只能拼了，下面一起來看下2015年我國豪宅市場競爭情況。
豪宅市場的巨大放量，讓這些產品正從產品打造到營銷層面大力加碼，使盡渾身解數爭取更大的市場空間。
仲夏之際，樓市也將迎來傳統的銷售淡季，但是2015年的這個淡季也許並不平淡。
7月13日，一則《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》一時引起軒然大波，杭城房產圈興奮不已，不少業內人士紛紛揣測杭州樓市將迎來新一輪樓市新政。
40個樓盤7月開盤 多個改善型新盤集中亮相
樓市回暖，各樓盤積極性、自信心大增是業界看好樓市的一大誘因。
隨著6月杭州樓市再一次高歌猛進，傳統的7月淡季沒有「淡」的趨勢。延續前2個月開盤量高走的趨勢，本月杭州開盤勢頭愈演愈烈，據記者不完全統計，這個月將有40個樓盤迎來開盤，其中有一半的樓盤為首開。
本月開盤量最大的區域集中在江干區和餘杭區，據粗略估計，兩個區域約20個樓盤開盤，這兩個曾經被看作庫存重災區的區域，如今卻又迎來大量房源「補倉」，想必又將迎來一場惡戰。
在本月的開盤潮中，由濱江、萬科、德信、金隅、融信等品牌房企領銜的高知名度樓盤陣容將成為本輪開盤主角，其中包括萬科玉泉、萬科大都會79號、德信浙旅東宸、金隅學府、濱江華家池、融信杭州公館等在內的6大樓盤相繼首開。
改善型房源扎堆 豪宅市場競爭激烈
隨著政策對改善型需求的刺激，剛需產品一枝獨秀的現狀已發生改變，改善型房源相繼入市。更多相關豪宅市場競爭形勢分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2015-2020年豪宅行業市場競爭力調查及投資前景預測報告》。
極具人文氣息的城西豪宅融信杭州公館將於本月首次推出部分花園洋房及高層，面積在89-162平方米。
由羅伯特·斯特恩打造的萬科大都會79號久負盛名，本月項目首開將推出2號樓1、2、3單元，主力戶型面積段在160-200平方米。
與其他改善型樓盤不同，錢江新城的金隅學府不僅頂著耀眼的豪宅光環，還是被名校圍繞的學區房，項目預計7月首開，戶型為90平方米三房和145、173平方米四房，自此錢江新城南星板塊「三府」鼎力，競爭也會越來越激烈。
除了幾個豪宅項目撐起了整個改善型房源市場，還有不少樓盤也將推出改善型房源，比如之江的大家之江悅（樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格） 、濱江的賀田尚城璟灣（樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格） 、未來科技城的復地上城（樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格） 等樓盤。
豪宅首開占銷售榜榜首 城東改善型樓盤認籌期間被迫加推
大量房源相繼入市，樓盤熱銷也相當應景地成為市場的主旋律。
位於城東的德信浙旅東宸定位為「純改善」新盤，項目原本計劃7月初推出2、7號樓房源，但由於認籌太過火爆，認籌人數遠遠超出房源數量，項目不得不在原先推盤量的基礎上加推一幢3號樓，目前開盤已進入倒計時。
作為「90/70」政策放開後，市中心範圍內首個改善型樓盤，德信浙旅東宸首創PLUS全優戶型，主力戶型110-140平方米，其中125平方米戶型認籌最為火爆，而這樣的面積段剛好填補了市場空白的戶型產品。
在當前樓市，有些樓盤還未開盤就已經屢屢加推認籌房源，而有些樓盤開盤即是熱銷。
截至7月14日，本月已有8個樓盤相繼開盤，交通曉時代、保億圍廬、東海水景城（樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格） 潤園、中豪七格、九龍倉雍景山（樓盤頁 戶型圖庫 動態 價格） 、新城金鑲玉、濱江華家池、濱江錢塘印象等樓盤已經先後開盤，不少熱銷盤脫穎而出。
通過對豪宅行業市場調查分析獲悉，豪宅出身的濱江華家池已於7月6日正式開盤，首開1號、2號、14號樓，面積為120-188平方米，成交均價4.4萬元/平方米。項目上周以112套的銷售成績位列杭州主城區銷售榜首。
武林東地鐵中心的交通曉時代，在颱風日勇敢開盤，首開共計推出120套房源，主力戶型為59、82、115平方米，近200多組購房者頂風前來，首開銷售8成。
屢屢登上銷售榜單的濱江錢塘印象於7月7日再次加推2號樓共計40套房源，戶型為220方，這也是錢塘印象最後的220方戶型，項目以均價42000元/平方米的均價銷售8成。
京公網安備 11010502031895號
