2025年豪宅精選報告報告

  中國報告大廳網訊，2025年5月，上海樓市持續升溫，豪宅及高端改善型樓盤成為市場焦點。單月內多個項目實現"日光"，法拍房以超50萬元/平方米單價成交，上海壹號院更創下全國首個單盤銷售破百億紀錄。這一波行情背後，是核心區域供應增加、置換需求釋放和資金向優質資產聚集的多重推動力。

  一、高端樓盤密集入市 "日光碟"頻現市場熱度

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國豪宅行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，2025年5月上海新房市場延續4月領漲全國態勢，單月內7個新盤集中開盤即售罄。其中楊浦濱江的保利·海玥外灘序BUND98項目以30億元成交額首開清盤，金茂旗下潤雲金茂府更創下36分鐘售罄紀錄，實現每分鐘4028萬元銷售額。豪宅市場表現尤為突出，5月21日上海壹號院第三批房源64套大平層僅用1小時即告售罄，推動該項目年累計銷售額突破108.71億元。

  二、供需兩端共振驅動樓市結構性分化

  核心區域供應增加成為主要推手。數據顯示，5月入市的8個新盤中過半數均價超9萬元/平方米，其中浦東世博濱江、前灘等板塊新項目精準匹配改善需求。二手房市場同步升溫，大戶型交易量價齊升帶動置換鏈條加速運轉。值得關注的是，豪宅供應政策調整效應顯現：內環核心地段稀缺地塊入市，疊加取消"90/70"限制，推動高端住宅產品供給結構優化。

  三、資金向優質資產聚集 法拍市場熱度持續

  不僅新房市場火爆，法拍領域同樣見證資本力量。5月27日長寧區新華路獨棟洋房以2.7億元成交價刷新區域紀錄，折合單價超50萬元/平方米。豪宅價格抗跌性在一線城市分化中凸顯，深圳灣、蛇口沿海等頂級板塊維持10萬元以上均價，與普通住宅市場形成鮮明對比。專家指出，核心城市優質資產保值預期推動資金加速入場，上海前五月3000萬元以上新房成交已近900套，吸金規模逼近500億元。

  四、房企加速布局衝刺年中節點

  面對持續升溫的市場行情，各大房企加快推盤節奏。6月19日即將出讓的第五批次供地包含浦東新區、楊浦區等核心區域12幅地塊，預計全年將有402個新房項目入市。其中黃浦老城廂、靜安蘇河灣等稀缺地段供應成為焦點，開發商通過精準定位產品線爭奪改善型需求。營銷端同步發力，部分項目團隊開始24小時跟進客戶意向，備戰端午假期到訪高峰。

  總結來看，上海樓市的結構性分化趨勢在2025年進一步強化，豪宅市場憑藉核心區域稀缺資源和政策鬆綁紅利持續領漲。隨著供應端加速釋放優質地塊，房企競爭將從價格策略轉向產品力比拼。下半年市場或將迎來更激烈的高端項目爭奪戰，而資金向一線城市核心區聚集的態勢，將持續重塑房地產市場的價值坐標體系。（數據截至2025年5月29日）

  中國報告大廳網訊，近年來，北京豪宅市場呈現出明顯的區域分化特徵。作為朝陽區高端住宅的集中區域，酒仙橋板塊憑藉其獨特的地理位置和產業優勢，正成為豪宅市場的新熱點。數據顯示，該區域在售豪宅項目去化率保持高位，價格走勢穩健，顯示出強勁的市場需求。

  一、豪宅市場供需格局：酒仙橋板塊領跑朝陽區

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國豪宅行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，酒仙橋板塊的豪宅市場表現亮眼，以北京宸園為例，該項目自去年9月底取得預售證後，10月中旬開盤即取得不俗成績。606套房源中，已網簽438套，半年去化率達72%，成交均價保持在11萬元以上，約為指導價的88折。這一數據充分說明，該區域豪宅產品具有較強的市場競爭力。

  二、豪宅產品升級：中海萬吉玖序引領新標準

  作為接檔項目，中海萬吉玖序在產品設計上進一步升級。項目規劃370戶，戶均面積達210平方米，較北京宸園提升50平方米。在建築品質方面，項目層高優勢突出，3.2米起步，部分樓棟層高達到3.6米以上。這些設計細節的優化，充分體現了開發商對豪宅產品品質的追求。

  三、豪宅價格走勢：12萬+指導價能否站穩

  在當前市場環境下，中海萬吉玖序能否守住12萬+的指導價備受關注。從產品定位來看，該項目在空間設計、配套設施等方面均體現出高端豪宅特質。然而，2.8的容積率與周邊1.01容積率的溫榆河別墅區相比，在豪宅屬性上略顯不足。這將對項目的價格定位形成一定挑戰。

  四、豪宅區域價值：酒仙橋板塊發展潛力分析

  酒仙橋板塊雖然目前城市界面一般，老舊小區較多，但受益於望京商務區的發展，區域價值持續提升。金融和網際網路從業者的強勁購買力，為豪宅市場提供了穩定的需求支撐。未來隨著區域規劃的逐步落實，板塊價值有望進一步提升。

  五、豪宅產品設計：空間布局與功能優化

  中海萬吉玖序在豪宅產品設計上進行了多項創新。項目採用南向通面寬陽台設計，北向配備大面積飄窗和設備平台，有效提升了空間利用率。在會客空間設計上，168平方米戶型的餐客廚加玄關面積超過60平方米，充分滿足高端客戶的生活需求。

  總結來看，酒仙橋板塊的豪宅市場呈現出供需兩旺的態勢。北京宸園的成功銷售為區域豪宅市場樹立了標杆，而中海萬吉玖序在產品升級方面的努力，則進一步提升了區域豪宅產品的整體水平。未來，隨著區域配套的完善和城市界面的改善，酒仙橋板塊有望成為北京豪宅市場的重要增長極。然而，在價格定位上，開發商仍需充分考慮市場接受度和區域競爭格局，以確保項目的持續熱銷。

　　2015年「豪宅元年」的呼聲仍未消退，2016年在整體房地產市場仍然不明朗的背景下，豪宅市場的熱度在瘋狂的一線城市及核心二線城市迅速蔓延開來。

　　北京豪宅市場表現尤為搶眼。據中國報告大廳發布的2016-2021年中國豪宅產業運行態勢及投資戰略研究報告數據顯示，截至2016年12月，北京單價「10萬元+」豪宅已經成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達到192億元，至此北京豪宅市場火熱收尾。2016年一線城市豪宅市場交易數據統計詳情如下。

　　2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套，同比增長44%。值得關注的是， 2016年四季度，一線城市豪宅成交均價為97152元/平方米，達到有史以來最高位，與2015年第四季度均價76526元/平方米比較，同比增幅達27%。

　　上海易居房地產研究院稱，近兩年一線城市豪宅市場「量價齊升」，住宅產品呈現「豪宅化」的發展趨勢。

　　均價最貴豪宅直逼21萬元

　　從2016年全年來看，「北上廣深」四個一線城市豪宅（均價在7.2萬元/平方米以上）的有成交發生的樓盤達299個，其中有93個樓盤全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項目大部分都是尾盤。

　　而得益於此輪房地產回暖周期的帶動，為諸多購房者和投資客創造了購買豪宅的機會，一線城市豪宅市場量價齊升。

　　據統計，2016年全年，一線城市豪宅成交均價排名前10名的樓盤，均價全部在15萬元/平方米以上，第一名湯臣一品均價突破20.6萬元/平方米。此外，排名前四位的樓盤全部位於上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽區北京壹號院，均價在15.8萬元/平方米左右，深圳地區成交均價最高的項目是深圳灣壹號，以均價15.2萬元/平方米，位於榜單第九位。

　　2016年，一線城市豪宅公寓產品，成交均價全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個，而2015年同期只有24個，同比增幅高達171%。

　　房地產分析人士認為，回顧近三年一線城市豪宅市場，成交均價呈現穩步增長的態勢，同比增幅始終保持在正區間，最低同比增幅出現在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運行規律，受市場或者政策的影響較小，抗跌性強，穩健性高。

　　更重要的是，一線城市住宅用地供應量逐年萎縮，土地價格飛漲，開發商為了項目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設施，以增加項目溢價能力，從而迫使很多非豪宅項目走向了高端化的路徑。

　　成交量同比增長超四成

　　一線城市豪宅價格上漲的同時，成交量並未因價格上行而下行。據上述報告顯示，2016年全年，一線城市豪宅累計成交19811套，相比2015年增長44%，在2015年暴增的基礎上進一步攀升。

　　從具體城市來看，上海成交套數占比52%，預計占據全國豪宅市場近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。

　　房產分析人士認為，在前期政策支持、貨幣寬鬆、經濟L型走勢預期的多重激勵下，疊加土地稀缺和核心區位的優勢，一線豪宅成為了難得的優質投資標的，部分高淨值群體和專業機構投資購房熱情空前高漲。此外，高端改善需求藉機加快釋放，換房需求強烈，加之一線城市抗跌性強，是能夠滿足高淨值人群自住投資兩種需求的資產。

　　值得關注的是，上海千萬元量級豪宅成交套數突破1.1萬套，同比增長47%。據克而瑞地產研究表示，上海豪宅市場明顯分化，1000萬元-2000萬元的入門級豪宅仍是當下豪宅成交的主力，但總價2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長速度卻是最快的，增速均在70%以上。

　　而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢更為嚴峻，剛需客群已經有買不起房的現象。有業內人士向《證券日報》記者稱，即使2017年房地產市場預期並不好，但滯漲並不代表大幅下跌，對於京滬深來說，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。