商業地產市場產業布局

　　近年來，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，房地產市場整體也結束高速增長，商業地產業也呈現一定程度的調整。截止2018年上半年我國商業地產開發投資額達9688億元。以下是商業地產市場產業布局分析。

　　進入2018年，中產時代的商業潮流洶湧而至，消費市場需求增加，加之住宅市場遭遇頻繁調控，商業地產投資呈快速增長態勢，迎來了新的發展契機。商業地產市場分析，在網際網路時代、共享經濟的影響下，傳統實體商業地產面臨著機會與挑戰，不少房企紛紛轉型新興業態，通過線上線下融合，實現跨界合作，試圖在改革與創新中突破瓶頸，在激烈的市場競爭中突圍而出。

　　首先，傳統房企開始往產業地產轉型。以萬科為例：繼2012年轉型「城市配套服務商」之後，2018年3月，萬科將自身的定位升級為城鄉建設與生活服務商，並將這一戰略定位具體細化為美好生活場景師等四個角色功能。6月29日，萬科董事局主席郁亮更是公開表示，「我無法回答十年之後物流占多少、商業占多少，清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。」商業地產市場產業布局分析，目前，萬科正通過旗下印力集團，以專業化的平台發力運營商業地產。

　　其次，產業地產商開始大肆布局。一線城市的商務園要麼更加偏向寫字樓，看重的是物業和設施的新舊程度，項目的區位條件，以租金取勝。要麼是偏向獨棟辦公加研發，強調的是私密性和面子。一線城市由於租金回報率客觀，目前已經有多家企業打通金融通道，通過引入基金全部自持園區項目，並且後期可在海外交易所發行Reits。二、三線城市商務園區往往是辦公加研發或生產為主，獨棟總部項目受制於客群數量有限，很難大面積複製。寧波，杭州，蘇州等地囤積的大量寫字樓物業，往往由於辦公需求量不足而門可羅雀。類似案例包括成都天府軟體園，武漢光谷，西安西咸新區，鄭州鄭東新區，濟南等地由政府修建的大量辦公物業，未來都面臨著一客難尋的尷尬境地。產業園區畢竟是服務於產業的載體，規劃上必須按照產業發展的步驟來，不能超前，更不能落後。

　　第三、製造企業、電商向產業地產延伸。2018年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到10.8%，較年初提高2.5個百分點，增長顯著。商業地產市場產業布局分析，批發和零售業、住宿和餐飲業增速下降負面影響對商業營業用房的需求；金融業高速增長有利於促進寫字樓市場發展。商業營業用房主要用於批發和零售業、住宿和餐飲業的日常經營，該兩大行業的發展狀況將直接關係到商業營業用房的市場需求，而金融業的發展與對寫字樓需求息息相關。2017年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2018年前三季度進一步降至6.1%；2018年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低於GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務衝擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。而金融業方面，2018年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，金融業高速增長有利於促進市場對寫字樓的需求。

　　最後，金融資本開始青睞產業地產。資本的嗅覺一向敏銳，產業地產火爆後，自然少不了資本的身影。一方面，產業地產得到資本市場的充分認可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發展、毅德控股、五洲國際等產業地產商登錄資本市場後，2014年，光谷聯合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO，上海自貿區地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO，赫赫有名的蘇州工業園（中新集團）也正在A股IPO排隊中，據統計，2013~2014年在香港資本市場上市的房企中，超過70%是產業地產商。另一方面，產業地產也得到了私募基金的充分認可，平安不動產、銀證基金、嘉民基金以向專業物流地產商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區的發展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產業投資基金，正以園區為平台，以投資打造產業集群為最終目的，追求傳統地產性收益之外資產證券化的退出方式。

　　總的來說，隨著我國經濟增長平穩，經濟結構不斷優化，商業地產運營企業也在不斷調整自己的發展坐標。同時，商業地產環保端的變化也將進一步加速市場向質優龍頭集中，預計商業地產挑戰中也孕育著機會，各類市場參與主體應該不斷調整自己的發展坐標。以上便是商業地產市場產業布局分析所有內容了。

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