2025年商業地產行業現狀分析：供給側下行壓力顯著

  中國報告大廳網訊，在當前經濟環境下，商業地產行業正經歷著深刻變革。2024年的數據顯示，商業地產多個關鍵指標出現變化，這些變化不僅反映了過去的發展態勢，也為2025年及未來的發展提供了重要參考。深入剖析這些數據背後的原因和趨勢，對於洞察商業地產行業的未來走向至關重要。

  一、商業地產增量市場：供給側下行壓力顯著

  《2025-2030年全球及中國商業地產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，2024年，商業地產增量市場的多項指標呈現下行趨勢，顯示出供給側面臨較大壓力。在房地產開發投資方面，商辦新房市場的投資額為11104億元，同比下降12.1%，這表明企業對商業地產新項目的投入在減少。新開工面積為6873萬平方米，同比下降24.6%，新開工項目的大幅減少，預示著未來一段時間內商業地產的新增供給將進一步收縮。

  銷售數據同樣不容樂觀，銷售面積為8389萬平方米，同比下降7.6%，銷售額為8936億元，同比下降13.9%。從城市能級來看，一線城市商業地產銷售占比快速上升，而二三四線城市商業地產企業的經營業務持續收縮。這說明在市場下行階段，一線城市憑藉其經濟活力、消費能力和資源吸引力，在商業地產銷售方面表現相對突出，而二三四線城市則面臨更大的市場挑戰。

  在土地市場，2024年全國300城商辦用地推出及成交面積總體平穩，但均處於近十年來的低位。全國300城純商辦用地推出面積為1.79億平方米，同比小幅下降0.8%，成交面積為1.6億平方米，同比小幅增長4.4%。分城市能級來看，一線城市商辦用地推出面積為538萬平方米，同比小幅增長6.5%，成交面積為502萬平方米，同比基本持平;二線城市推出及成交面積分別為5783萬平方米、5354萬平方米，同比分別小幅下降3.2%、小幅增長5%;三四線城市推出面積為11587萬平方米，同比基本持平，成交面積為10144萬平方米，同比小幅增長4.3%。土地供需處於低位，反映出開發商對商業地產市場的信心仍有待恢復，拿地態度較為謹慎。

  商業地產企業的融資環境也較為嚴峻。2024年，房地產行業債券融資金額為5653.1億元，同比下降18.4%，降幅有所擴大。其中，信用債發行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，仍是融資主力;ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，平均發行期限為9.85年，期限明顯延長，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs發行占比超過60%;海外債發行規模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%，占總融資規模的1.2%，較上年下降了2個百分點，平均發行期限2.5年，發行期限均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。融資困難限制了商業地產企業的資金流動性和項目開發能力，對行業發展形成制約。

  二、商業地產存量市場：需求側溫和復甦但供需失衡依舊

  2024年，國內消費市場延續恢復態勢，這對商業地產存量市場產生了一定影響。從消費類型來看，商品零售同比增長3.2%，體育娛樂用品類、通訊器材類等升級類商品零售額增長較快。同時，居民消費需求發生轉變，更注重服務消費，2024年餐飲收入同比增長5.3%，服務零售額同比增長6.2%，較同期商品零售增速高3個百分點。

  受消費市場變化影響，商業街及商圈商鋪租金出現波動。雖然餐飲消費、服務消費表現優於商品零售，帶動商業街及商圈商鋪租金小幅上漲，但漲幅較2023年有所收窄。具體數據顯示，2024下半年，15個重點城市主要商業街商鋪平均租金較上半年下跌0.51%，全年累計下跌0.42%;15個重點城市主要商圈(購物中心)商鋪平均租金較上半年下跌0.31%，全年累計下跌0.06%。

  寫字樓市場整體仍承壓，重點城市主要商圈寫字樓租金延續下跌趨勢。2024年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.62元/平方米/天，環比下跌0.61%，跌幅較三季度擴大0.13個百分點，全年累計下跌1.85%，累計跌幅較2023年擴大1個百分點。業主為降低寫字樓空置率，採取以價換量的方式，但總體來看，寫字樓市場仍處於築底階段，短期內租金難以企穩。這表明商業地產存量市場中，寫字樓的供需矛盾較為突出，市場供大於求的狀況短期內難以改善。

  三、商業地產大宗交易：市場活躍但房企面臨資金壓力

  2024年，商辦大宗交易市場保持活躍，但買方投資行為相對謹慎，交易金額同比下降。商辦大宗交易額為1338億元，同比下降20%。從城市分布來看，一線城市交易金額為856億元，其中上海交易金額超500億元，北京超200億元;二線城市交易金額為296億元，成都、瀋陽、蘇州、杭州、三亞、重慶等城市交易金額相對較大，均在20億元以上;三四線城市交易金額為136億元，泉州、江門交易金額在10億元以上。

  在交易結構方面，以披露金額的交易計算，辦公樓交易金額相對較高，為419億元，商業、綜合體、酒店交易金額均在100億元以上，合計占比67%。受房地產行業下行影響，部分房企資金承壓，選擇折價銷售資產以優化現金流。根據披露賣家的交易數據測算，賣家為內資房地產企業的交易宗數占比超過40%。部分企業的出險資產流入法拍市場，以較低折扣出讓。

  從買家結構來看，內資買家仍主導市場，機構投資人交易金額較大。2024年，以披露買家的交易計算，內資企業買家交易宗數占比約89%，其中機構投資人(險資、信託基金等)、地方國資/國企、內資房地產企業(含開發商、商管公司、住房租賃企業等)收併購行為相對活躍，交易宗數合計占比近六成;以全部交易計算，買家為機構投資人的交易金額占比近四成。這顯示出在商業地產大宗交易市場中，內資機構和企業在市場整合和資源配置方面發揮著重要作用，同時也反映出行業內部正在進行的結構調整和優化。

  四、商業地產發展階段：從項目開發邁向不動產投資

  參照已開發國家商業地產的發展歷程，其大致可劃分為項目開發階段、不動產投資階段(物業自持階段)和資產證券化階段(房地產信託投資基金階段)。

  在項目開發階段，商業地產企業主要採用開發銷售模式，通過快速回籠資金來實現企業的原始積累。然而，這種模式往往過於追求短期現金流，忽視了商業地產的經營本質，導致部分零售商業經營狀況不佳。

  隨著企業的發展，當完成原始資本積累，具備了更高的資本和人才水平，以及更強的經營管理能力後，商業地產企業開始進入不動產投資階段(物業自持階段)。在這一階段，企業意識到短期開發銷售模式的弊端，經營模式逐漸轉向長期持有。開發完成的商業地產項目採用自持出租、只租不售或租售並行的方式，通過統一的業態規劃和招租運營，不斷提升管理服務水平，以獲取長期穩定的收益。此時，商業地產企業從單純的「開發商」轉變為「運營商」，更加注重商業地產項目的長期運營價值。

  資產證券化階段(不動產投資信託基金階段)是商業地產發展的高級階段。在這個階段，商業地產企業將項目經營的現金流進行打包、切割、增信、報審，轉化為在證券交易所發行的證券，出售給投資者和投資機構，提前收取未來現金流用於企業再投資。這一過程不僅為企業提供了直接融資手段，還促使企業從資產管理的角度審視和優化自身資產，追求更合理的投資回報。

  目前，我國商業地產仍處於從「項目開發階段」向「不動產投資階段」轉型的過程中，自持型商業地產尚未成為市場主流，僅有部分頂尖商業地產開發商率先進入自持階段。同時，不動產投資信託基金(REITs)逐步興起，部分房地產頭部企業開始探索嘗試，但我國在商業地產資產證券化方面還存在知識普及度不高、專業人才不足、融資工具使用水平較低以及稅收和法律體系有待完善等問題。

  五、商業地產市場轉變：契合新發展格局的需求

  在經歷了數十年的快速城市化和經濟高速增長後，經濟發展模式逐漸從「資產時代」向「現金流時代」轉變。在「資產時代」，商業地產側重於資產負債表擴張和資產規模增加;而在「現金流時代」，資產收益率和現金流回報成為關鍵。這一轉變使得商業地產的開發屬性逐漸弱化，商業屬性和資管屬性日益凸顯。

  結合已開發國家的經驗，我國商業地產市場正面臨著三大重要轉變。首先，從開發轉向服務。商業地產企業需要更加關注用戶需求端的動態變化，在供給端實現精準匹配，以滿足消費者日益多樣化和個性化的需求。其次，從粗放式運營轉向精細化運營。商業地產企業要積極擁抱新技術、新模式，創新應用場景，深度挖掘項目的潛在價值，提升運營效率和服務質量。最後，從經營價值轉向品牌價值。商業地產企業需要從主題概念、產品內容、經營模式、商業空間和營銷推廣等多個方面入手，塑造獨特的品牌形象，解決當前優質資產缺失和存量資產運營效率低下的問題，增強市場競爭力。

  六、商業地產未來發展：政策引領下的新方向

  黨的二十屆三中全會為商業地產的發展指明了新方向，特色、城市更新、城鄉融合、EOD、新技術和新業態等成為未來商業地產發展的關鍵領域。

  特色對於商業地產愈發重要，商業地產需要通過植入特色主題、特色場景、特色業態和特色建築，打造具有差異化的項目。商業地產行業現狀分析指出，以發布新品、開設首店等為代表的首發經濟，作為激活消費新動能的重要形態，符合消費升級和高質量發展的要求，商業地產企業應積極推進首發經濟，培育新型消費，讓特色類地產項目成為城市商業地產發展的新增長點。

  在存量時代，城市更新和老舊項目改造成為商業地產的主旋律。相關政策鼓勵構建城鄉統一的建設用地市場，優化城市工商業土地利用，盤活存量土地和低效用地。隨著核心城市可供開發土地的減少，城市更新和存量改造的進度預計將進一步加快，這為商業地產企業提供了新的發展機遇，同時也要求企業具備更強的改造和運營能力。

  城鄉融合發展是中國式現代化的必然要求，縣級城市商業地產開發有望成為新賽道。主要城市商業地產出現過剩跡象，促使房地產企業將目光轉向縣級城市。縣級城市經濟基礎良好，消費潛力較大，商業配套需求明確，因地制宜開發縣級城市商業地產，將滿足當地消費需求，推動商業地產行業的多元化發展。

  基於EOD理念的商業化改造成為商業地產增長的新模式。在政策支持下，商業地產企業將自然環境、生態場景與建築語言相結合，打造無界的生態商業消費環境，通過提升消費者的愉悅體驗感，反哺可持續消費力，實現商業繁榮與生態環境治理的雙贏，這將成為房地產開發企業和運營商重點打造的方向。

  科技賦能為商業地產帶來新機遇，通過「科技+藝術」「科技+主題」「科技+品牌」「科技+服務」「科技+運營」等方式，商業地產企業能夠實現差異化突圍，拓展新的增長點。在強化企業科技創新主體地位的政策背景下，新技術、新產業、新業態、新模式將不斷湧現，為商業地產行業的創新發展注入強大動力。

  綜上所述，2024年商業地產行業在增量市場供給側下行、存量市場供需失衡的情況下，面臨著諸多挑戰，但同時也在轉型發展和政策引領下迎來了新的機遇。從發展階段來看，我國商業地產正從項目開發向不動產投資階段邁進，在這個過程中，企業需要不斷提升自身的運營管理能力和創新能力。在市場轉變方面，要順應從開發向服務、從粗放式運營向精細化運營、從經營價值向品牌價值的轉變趨勢。而在未來發展方向上，特色打造、城市更新、城鄉融合、EOD模式以及科技賦能等領域蘊含著巨大潛力。商業地產企業應抓住這些機遇，積極應對挑戰，實現可持續發展，推動整個行業在新的經濟格局下煥發出新的活力。

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