商業地產市場存量巨大 金融創新服務商業地產

　　2018年中國商業地產整體表現回落，供應過剩壓力仍存。與此同時，商業消費又呈現出新的升級勢頭，在這一局面下，商業地產行業唯有走出一條高質量發展之路，才能實現自身發展。

　　商業地產市場存量巨大

　　在商業營業用房市場，2018年前11個月，全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米。在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。在辦公樓市場，前11個月，全國辦公樓新開工面積5488萬平方米，銷售面積3606萬平方米，供過於求矛盾加劇。

　　而在商辦土地市場，一線城市市場熱度下滑;二線城市城市化進程加快，對於土地需求旺盛，同時企業融資難度增加，使得土地市場回歸理性，呈現出量漲價跌的局面;伴隨著城鎮化進程的加快，在一定程度上提高了三、四線城市商辦土地市場的熱度。但從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。這都表明，商業地產基本告別高增長階段。

　　在消費市場，隨著消費空間持續釋放，將驅動商業地產升級疊代。而商業消費的趨勢演變，也將深刻影響商業地產的發展。

　　整體來說，一方面，經過多年的發展，商業地產存量巨大，已經基本告別了高速增長的階段，其量價呈現出與以往不同的走勢;另一方面，隨著我國社會主要矛盾的轉變，居民消費加快升級。 面對這種局面，有業內人士指出，只有大力提升商業地產行業的發展質量和效益，才能走出一條高質量發展之路。

　　金融創新服務商業地產

　　商業地產的發展需要金融的支持、資金的推動，但目前的傳統融資渠道逐漸收緊，企業融資非常困難，這也在一定程度上制約了商業地產的發展，金融該如何做出創新，助力商業地產發展?

　　業內人士表示，房地產的一個短板就是缺乏長期穩定、低成本的資金，在商業地產尤為突出。「但現在國內資本市場的證券化產品越來越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也在做很多嘗試。」

　　全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席林熙齡則認為，不管是創新還是用傳統的方式做，投資者最後都是看收益率。「現在要想的不單單是創新那麼簡單的問題，關鍵是創新以後能否持續拿到可預計的現金流。」

　　奧陸資本執行首席投資官蔡金強也贊同，現金流很重要，尤其是商業地產。不過蔡金強指出，「對商業地產來說，春天就快來了，現在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年和明年，因為期間融資成本可能會大幅飆升。」

　　蔡金強補充道，在融資環境收緊的情況下，做金融創新會有非常大的挑戰，現在更重要的是做一個模式跟運營創新，金融創新並不是非常容易。

　　但是，元豐資本合伙人古迎輝認為，金融創新往往是在市場環境最差的時候，被迫使出來的。「回顧歐美的金融創新的歷史，CMBS、REITs等推出來的時候，是美國市場環境最差的階段。」

　　對於商業地產的金融創新，彩灣智本首席顧問、不動產發展運營專家耿樹森表示，首先還是要學會讓商業地產項目盈利。「放棄住宅房地產思維，放棄快盈利的觀點，才可能找到盈利點。」

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