今年前三季度，杭州樓市以15.6萬套的成交量創下有史以來的最高紀錄，2016年樓市的這輪暴漲由此達到高潮。但火爆的樓市行情隨後立即遭到了調控政策的眷顧：9月下旬至今，杭州樓市調控政策四箭連發，住宅市場限購限貸重出江湖，政策猛踩剎車，房地產市場走向何去何從？
據悉，自9月份政策調控持續不斷的加碼之後，杭州樓市普遍降溫明顯，在這樣的背景下，越來越多的房企和投資商開始湧入商業地產，商業地產迎來良好發展前景。
今年年初，樓市政策利好頻發，首付比例降低、營業稅和契稅降低……在諸多政策疊加之下，2月底和3月初，市場選擇了在一線城市和部分二線城市開始爆發。與此同時，2016年上半年，中國信貸增加額達7.53萬億元，超過了強力救市的2009年上半年，創下歷史最高紀錄。
政策和貨幣雙重推動之下，「企業、銀行、個人形成一個共識，只有房地產市場最安全。」丁建剛分析認為，在普遍的預期恐慌中，大批投資需求匯聚到房地產市場，一線城市最先開啟了這一輪樓市的量價齊升。
「伴隨著一線城市的這輪暴漲，部分優質二線城市和零星的三四線城市受到一線城市溢出效應，也出現了大幅度上漲。」丁建剛表示，今年以來，在杭州購房的外來購房者中，來自上海的比例就是最高的。這一點也印證了上海的溢出效應。
這一輪暴漲立即引發了新一輪樓市調控。二套房首付提高至六成，暫停發放第三套及以上住房貸款，外地人買房需提供連續1年繳納社保或個稅證明等政策相繼出台。
在政策的加碼下，11月，杭州樓市成交量出現意料之中的大幅下降，新房市場成交量和成交均價都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量環比大幅下降54.9%，成交均價環比下降近一成。
據透明售房研究院統計，11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬套，環比下降36.2%，同比下降7.7%，成交總面積128.9萬平方米，總金額201.3億元。其中，新建商品住宅成交0.63萬套，環比下降54.9%，同比下降42.5%。
統計數據顯示，11月杭州新建商品房成交均價為15498元/平方米，環比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均價15175元/平方米，環比下降了9.5%;市區新建商品住宅成交均價環比下降6.2%，創下年內最大環比降幅。
不少房企已經感受到了市場的下挫，借年終衝刺之際暗中推出「尾盤特價房」，而拿下「地王」的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤近期便加推了30餘套小戶型房源，均價1.9萬到2萬元/平方米，而在此前這一樓盤的均價維持在2.5萬/平方米左右。三墩板塊的一處新盤也於11月下旬以低於周邊的價格首開，被業內稱為今年杭州樓市「第一降」。
「有量才有價，沒有成交量，價格的上漲就失去了支撐。」透明售房研究院院長方張接表示，隨著樓市成交量的持續萎縮，之後不需要政府政策壓制，市場也將失去價格上揚的動力。現在市場處於被動下調階段，一段時間內將出現開發商主動下調價格的情況。
年初杭州房地產市場的整體升溫，卻催熱了庫存高企的商業地產。據《2016-2021年中國商業房地產行業市場需求與投資諮詢報告》統計，11月杭州全市共成交新建商業地產0.67萬套，刷新商業地產歷史月度成交記錄，同比增長112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房銷售排行榜中，位居前5的樓盤均為商業或商住項目。
早在今年3月，杭州商業地產成交量就曾跟隨住宅市場出現「跳升」，當月共成交3965套，創下2015年以來新高。此後，商業地產成交量持續增長，自5月份突破5000套後一直維持高位運行。
從成交占比來看，11月商業地產占新建商品房成交比重較10月增加了20個百分點，達到51%，市區範圍內，商業地產成交占比達58.6%，僅就主城區而言，商業地產成交占比達72%，較10月增加了約20個百分點。從成交類型來看，產權為辦公性質的房源（含寫字樓、酒店式公寓）為杭州商業地產交易主體，其中酒店式公寓表現尤其搶眼。
位於杭州未來科技城的歐美金融城今年銷售金額預計將達到20億，其中寫字樓就貢獻了一半以上的銷售金額。「年度計劃已經超額完成，整個集團都已經投入年度總結。」負責該盤的浙江建工房地產開發集團相關負責人說。
數據表明，在杭州市區住宅市場限購、限貸背景下，已有相當一部分投 資型需求溢向了商業地產，這一情況在10月份已出現苗頭，11月政策升級後，商業地產逆勢爆發的態勢更加明顯。
「杭州今年的商業地產表現預計會令人滿意，但明年是供應大年，開發商需做好充分準備。」世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞說，酒店式公寓產品在市場上行的時候，可能會有一個釋放，同時投 資性能也顯現出來，但在市場下行時是否具備較高的投 資價值，值得商榷。
反觀歷史，2011年2月杭州住宅限購政策升級後，商業地產成交占比也曾出現快速增長，並在35%左右的相對高位運行了近1年之久。在本輪調控中，商業地產成交占比超出正常水平的情況預計也將持續較長時間。
京公網安備 11010502031895號
