商業地產庫存消化周期最長20年 三大路徑促「消化」升級

　　隨著市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。但在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，商業地產的去庫存問題也不容忽視，部分城市的商業物業去化周期遠超過住宅。對此，政府先後出台多項政策，從土地供應、存量改造、行業規範等方面為國內商業地產的發展帶來深遠影響。

　　據國家統計局最新發布數據顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下跌0.8％，系兩年以來首次下降。然而，占總庫存近三成之多的辦公樓及商業營業用房，其待售面積的同比增速均接近10％，去庫存艱難。

　　現狀：消化周期最長20年

　　截至2016年4月底，上海的商業用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業庫存最高的城市。雖然上海的成交面積在全國也走在前列，但天量庫存要消化完畢還需要4年半的時間。上海2016年2~4月份商業用房的成交面積分別為7.33萬平方米、20.68萬平方米、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度來看，上海的商業用房存量需要54.68個月才能消化完畢。

　　去年以來，深圳市的住宅銷售量價齊升，但商業用房的銷售卻乏善可陳。2016年2~4月份，深圳商業用房的銷售總計才2.52萬平方米，相對於206.09萬平方米的待售面積，消化周期需要246.3個月、20年之久。

　　目前，商業用房去化周期超過10年的城市還有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅價格指數環比增幅超過「北上廣深」四個一線城市。不過，截至今年4月底，南京的商業用房存量達到了464.66萬平方米，而2016年2~4月份南京商業用房的成交面積分別為2.48萬平方米、3.94萬平方米、4.92萬平方米，以這3個月的平均銷售速度，南京的商業地產庫存需要122.93個月才能消化完畢。

　　天津、重慶、成都、長沙、西安等地同樣存在商業用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業用房存量高達732萬平方米，去化周期達到117.6個月；成都截至4月底商業用房存量達到520.68萬平方米，需要167.78個月消化完畢。

　　住宅市場一片火熱，商業地產卻遭遇困境的還有寧波，截至2015年底，寧波市區辦公用房可銷售面積為130萬平方米，商業用房可銷售面積為92.8萬平方米，2015年全年商辦用房去化量為20.5萬平方米，假如維持這個銷售速度，消化完所有庫存需要83.5個月，即將近7年時間。同時，寧波的商業地產市場還存在著區域供應不平衡，部分區域供需矛盾突出等現象。

　　銀億房地產股份有限公司執行總裁方宇認為，目前寧波高素質人口導入的能力不夠，導致了市場剛性需求的減少，同時經濟下行的壓力與電子商務的發展也抑制了商業辦公地產的需求，加之前期商業地產供應過多，出現商業庫存高的問題也是必然的結果。

　　政策：三大關鍵詞

　　關鍵詞一：限制土地供應

　　2016年，限制新增土地供應已經成為市場常態。但是並非所有城市的建設用地都實行「一刀切」的政策，根據國土資源部的政策顯示，土地供應要按照城市規模的不同來區別管理。針對超大城市、特大城市，用地規模要進行嚴格管控，京津冀、長三角、珠三角等區域將逐年減少建設用地增量，推動產業結構向高端高效發展，防治「城市病」。而新增建設用地計劃將向中小城市和特色小鎮傾斜，為地區提供更好的發展機會。

　　關鍵詞二：存量盤活

　　盤活存量早已成為商業物業市場上的主旋律，各政府部門也趁此出台多種舉措為企業指明轉型之路。在金融方面，政府支持房地產企業通過發展房地產信託投資基金向輕資產經營模式轉型。

　　根據盈石集團研究中心對公開資料的不完全統計，僅在2016年，就有包括大悅城、凱德、新城控股、萬達等知名開發商在不同層面提出輕資產轉型的戰略規劃。與此同時，對於實體零售較為具體的升級轉型也提出了意見，如鼓勵社會資本參與無線網絡、移動支付、自助服務、停車場等配套設施建設等等，都在政策層面上為盤活存量提出了具體的實施方案。

　　關鍵詞三：創新

　　隨著國內消費升級的訴求不斷提升，跨境電商的崛起已是大勢。2016年，國務院又再次增設12個城市設立跨境電子商務綜合試驗區，持續為跨境電商的發展加碼支持。雖然今年4月8日起實施的新政對跨境電商零售進口稅收和監管進行了規範，使得上下游企業產生了一些觀望情緒。但一向「嗅覺靈敏」的房地產開發商並沒有放棄此番政策紅利，多家百貨及購物中心已通過跨境電商體驗店、跨境商品展示交易中心等方式布局跨境電商業務。開發商涉足跨境電商領域試圖在細分領域探尋新的業績增長點，但目前來看由開發商打造的跨境電商商業模式還處於試驗階段，大多為營造賣點吸引消費者，因此跨境電商與房地產結合的市場運作模式前景並不明朗。

　　路徑：三大路徑去庫存

　　據目前的趨勢而言，2017年商業地產去庫存有三大路徑：開發商創新商業業態、地方探索商改住合法「轉舵」、結合「網際網路＋」去庫存。

　　路徑一：開發商創新商業業態

　　業內人士認為，重新定位、走差異化競爭的路線，是很多項目面臨的選擇。在全國各地，越來越多的購物中心開始提升體驗式消費。

　　首先是圍繞「生活＋」概念打造「一站式」服務。記者調研發現，在上海重點打造的虹橋商務區內，首個開業的商業綜合體虹橋天地運營一年以來，已吸引300多家品牌商戶入駐，工作日接待客流量高達3萬－4萬人次，周末5萬－6萬人次，儼然已成為虹橋地區的「一站式」新生活中心。

　　「當前，中國大量商業地產開發之後出租率很低，實體商鋪的銷售額也一直低位徘徊。如今商業地產的競爭，是顛覆整個生活方式的競爭。」龍湖集團相關負責人表示，「一站式體驗中心更具有『吸客能力』，可為虹橋商務區內的辦公人群、周邊居民及遊客構築『生活新體』。只有對周邊居民和辦公人群的生活方式帶來革新升級，才能打破傳統購物模式。」

　　中國新天地、龍湖等開發商還積極創新運營模式以輻射周邊社區人群。上海虹橋天地總經理陳純介紹說，作為國內首家實現「遠程值機」服務的購物中心，旅客在虹橋天地購物中心可直接進行航班行李託運。「『商場值機』的概念也吸引了相當一部分商旅人士來虹橋天地消費。」

　　其次是提升娛樂休閒消費比重利用體驗式業態「突圍」。在維持餐飲主流業態帶來的穩定客流之外，各大購物中心還通過構建「體驗型消費」需求，力爭成為目標客群重複光顧的目的地。

　　在重慶寫字樓市場領跑的重慶新天地，正不斷提升其娛樂休閒業態的比重。重慶新天地項目負責人告訴記者，該項目正構建「體驗型消費」模式。為應對電商挑戰及同質化競爭，重慶新天地針對客群不斷升級的消費需求，將新天地區域過去以正餐餐飲為主的業態結構，調整為以娛樂休閒、特色餐飲為主的「體驗型消費」結構，最突出的是將原本7％的娛樂業態比重提升至如今的49％。

　　「伴隨著消費升級的發展趨勢，龍湖虹橋天街已摒棄『提袋式』消費，選擇通過體驗式業態突圍。」上海龍湖相關負責人說。

　　中國金茂董事長寧高寧認為，「如今商場不能只做『試衣間』、『展示間』，而要升級成為擴大消費型、娛樂型、體驗型場所。」

　　最後是導入文化活動激活親子消費。除了導入各類文化藝術活動外，開發商幾乎都在努力導入親子互動活動，以全面激活家庭體驗消費。

　　中國新天地市務推廣及策略傳播部總監劉夢潔認為，現在中國商業面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來中產家庭消費擴大升級的機遇。因此，商業地產在運營方面，一方面要考慮如何合理配比業態、引入具有吸客能力的品牌，另一方面則要通過展開多種文化藝術交流活動填補客群空白，豐富客群組合。

　　路徑二：地方探索商改住合法「轉舵」

　　如何消化現有商業庫存，各地也在出招。福建省明確提出，各市、縣（區）要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，做出住房套型結構調整或房地產項目轉型。福建省還明確未來供地計劃分五類來調控，分別為「顯著增加」「增加」「持平」「適當減少」「減少直至暫停」，由此來確定房地產市場供應規模。四川省也提出營業用房、辦公用房等商業用房庫存較大的城市，要嚴格控制新增商業用房土地供應和規劃指標。

　　今年3月底，商業庫存較高的四川省也推出「商改住」新政策。四川省規定，對已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業用房在不改變其他規劃條件的前提下，經法定程序批准並向社會公示無異議後，可改變建築使用功能，用於教育培訓、幼兒園、康養、文化、旅遊等經營性、公益性用途。

　　多數開發商對此表示歡迎，認為「商改住」政策給他們提供了一個合法「轉舵」的機會。

　　今年6月，國務院辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出，「允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。」

　　「市場上有大量的商業存量房沒有盤活；還有大量物業面臨轉型、遺留的物業體量大，改造難，這些物業資產成了城市中的『剩餘資產』。我們就考慮通過整合閒置物業，打造長租公寓。」魔方生活服務集團董事長葛嵐說。

　　「中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。」葛嵐透露，自2010年成立以來，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個大中型城市通過盤活存量房，已設立近200家門店，房屋租賃數量約3萬間，為近5萬餘名租戶提供服務。

　　路徑三：結合「網際網路＋」去庫存

　　戴德梁行中國區投顧部董事總經理葉建成建議，「在寫字樓市場上，應藉助『網際網路＋』實現科技、資源的協同布局。如聯合辦公等形式，在去商業庫存的同時，更可成為兼顧成本效益和共享工作環境的新辦公趨勢。」

　　仲量聯行近日發布的《聯合辦公：短瞬即逝還是大勢所趨？》白皮書顯示，2015年前中國僅有為數不多的獨立聯合辦公空間。但在過去的12個月，聯合辦公空間在中國的一二線發展速度異常迅猛。以北京和上海為例，僅在過去的18個月中，就已經建成了超過500處的聯合辦公空間。如SOHO中國於2015年推出了聯合辦公品牌「SOHO3Q」，多家全球聯合辦公知名企業如We Work也已在2016年紛紛進駐中國。

　　仲量聯行認為，中國政府對創新創業的大力支持，以及現代科技的迅速發展，讓存量商業地產成為聯合辦公方案的最佳選擇。

　　記者調查發現，當前運作較為成功的聯合辦公空間不僅可以將線上和線下的服務融合，還能提供其他高端服務選項，著力營造在線社群。

　　例如，近日SOHO中國就與摩拜單車宣布了戰略合作，從而為SOHO中國的租戶提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長潘石屹表示，合作將以SOHO中國在上海的部分商業項目作為開端，位於上海市淮海中路商圈的SOHO復興廣場為首個試點項目。之後，外灘SOHO、凌空SOHO等項目也將陸續加入合作項目名單。

　　縱觀2016年商業地產去庫存現狀、路勁以及政策，2016-2021年中國商業地產行業市場需求與投資諮詢報告分析，2017年開發商需「盯緊「政策風向標，和市場趨勢，以便更好地發展自身業務同時拓展新領域，為未來的長足發展奠定堅實的基礎。

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