商品房產業布局

　　9月全市累計銷售新建商品房面積19.26萬平方米，同比減少9.68%、環比增加54.20%。商品房行業供求價增速均明顯放緩，也有越來越多的城市呈現出「成交回落，房價緩增「的發展態勢。以下對商品房產業布局分析。

　　2020年1-3月在商品房銷售額達到20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。

　　商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。現從兩大區域發展來分析商品房產業布局。

　　隨著廣州都市圈與深圳都市圈的加快融合發展，商品房產業布局從房地產市場發展角度而言，一方面大量新增人才的湧入，將使城市對住房的需求穩步增長，對住房需求總體保持旺盛態勢。另一方面，旅遊、休閒、文化、娛樂、購物和大健康產業等將迎來更大的發展空間，給休閒文旅地產、度假養生地產、體育健康地產等新型房地產業態注入新動力和發展空間。2020年粵港澳大灣區房地產報告指出隨著8月下旬房地產行業融資收緊、多城調控升級，房企已開始加大促銷力度以回籠資金，市場觀望情緒漸濃。四季度全國整體市場房企的促銷戰將更為激烈，在全球經濟放緩、外部不確定因素增多的大背景下，以投資屬性為主的商辦市場去化仍將艱難，大力度折扣+高傭轉介是常態。

　　商品房產業布局分析指出，粵港澳大灣區第三季度市場保持復甦態勢，珠三角9城網簽面積同比增長約1成，社會流動性合理充裕、地方政策維穩及企業積極推售是支撐當前市場的三大因素。疫情防控進入常態化之後，不同區域間的「產業實力」差距加大，使得區域市場發展趨勢形成更大分化：「庫存低位」的深、莞市場熱度居前，廣、佛市場熱點集中在產業動能強勁的中心、近郊及新城區域，其他城市或地區市場成交更須輔以「讓利促銷」支撐。事實上，目前灣區樓市分化明顯：如深圳二手房在調控加碼後交易量急速下降，而一二手倒掛的新房繼續受到熱捧，「日光碟」不斷出現;廣州的天河、南沙、黃埔樓市在各種利好和因素作用下不斷升溫;佛山限購區受惠於入市門檻降低量價趨于堅挺，不限購的高明、三水等外圍區域卻必須靠「以價換量」才能突圍。

　　相關部門在自住型商品房上的高效率、真動作，讓「夾心層」切實看到了解決住房問題的希望。而從已出讓和待出讓的配建有自住型商品房的土地位置看，相關部門是按照「全市統籌、區域均衡」的原則布局的。這也將有效平抑各區域普通商品住房的價格。

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