商品房市場修覆信號顯現 政策與金融協同助力行業轉型

  中國報告大廳網訊，2025年開年以來，我國房地產市場呈現邊際回暖態勢。國家統計局最新數據顯示，2月商品住宅銷售價格同比降幅持續收窄，土地儲備專項債券加速落地，浙江等地推進現房銷售新模式，疊加租賃住房REITs熱銷等多重政策效應顯現。這些動態既反映了行業供需兩端的積極信號，也折射出市場對房地產發展模式轉型的期待。

  一、商品房價格環比穩中微降 同比降幅持續收窄

  2月商品住宅銷售價格環比表現呈現分化態勢：一線城市新建商品住宅價格環比上漲0.1%，二線城市由漲轉平，三線城市下降0.3%；二手房市場則全線下行，一、二線城市分別下跌0.1%和0.4%。但從同比數據看，各線城市降幅均較上月收窄，顯示政策累積效應正在顯現。這一趨勢帶動建材家居等關聯行業需求預期改善，企業訂單可見度逐步提升，同時增強了宏觀經濟企穩的信心。

  二、專項債券強化土地儲備管理 資金閉環防範風險

  自然資源部近期明確要求各地優化專項債券使用機制，確保資金與項目嚴格對應。政策強調對存量閒置土地的處置力度，重點盤活已供地未動工等低效資源，要求專項債券資金實行專戶監管、閉環運行。通過強化合規性審核和用途約束，既保障土地儲備項目的資金安全，又避免出現資金空轉問題。這一舉措將提升土地市場流動性，為房地產開發提供更穩定的用地支持。

  三、現房銷售模式落地浙江 推動行業高質量轉型

  浙江省最新政策提出"有序推進現房銷售"，配套推出公積金支付首付、稅費優惠等措施，並計劃到2025年完成6萬戶城中村改造。該政策組合通過優化容積率計算和增加改善性住房供給，既解決期房交付風險問題，又為行業轉型探索新路徑。專家指出，現房銷售模式需要供需兩端協同發力，在保障購房者權益的同時，倒逼房企提升產品品質和服務能力，推動房地產從規模擴張向質量效益型轉變。

  四、企業債務管理顯現成效 房企融資呈現多元化

  大連萬達商管擬提前兌付5.24億元公司債券，通過召開持有人會議確定一次性還本付息方案，展現了頭部企業的償債決心。與此同時，匯添富上海地產租賃住房REITs公眾認購首日即超募結束，最終以13.62億元募資規模完成配售。這類創新融資工具的成功發行，既為存量資產盤活提供了新渠道，也反映出投資者對優質房地產項目收益潛力的認可。

  五、政策協同效應初顯 市場信心持續修復

  從國家統計局數據看，商品房市場正經歷結構性調整：價格降幅收窄表明需求端逐步企穩，專項債券規範使用保障了供給端穩定性，現房銷售等新模式則在重塑行業生態。REITs市場的熱烈反響進一步印證了資產價值重估的邏輯。但需注意的是，居民購房意願的持續性仍受預期影響，政策傳導效率有待觀察。未來市場修復進程或將呈現"估值先行、業績跟進"的特點，政策與市場的良性互動將成為關鍵變量。

  總結來看，當前商品房市場在政策組合拳作用下已出現積極變化信號，金融工具創新和供給端改革同步推進為行業轉型注入動力。隨著土地儲備效率提升、現房銷售模式推廣以及資產證券化加速，房地產有望逐步構建起"開發+運營"並重的新發展模式。但需警惕部分風險點的持續性影響，市場企穩回升仍需要供需兩端政策協同發力和居民預期的有效引導。

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