2015年我國豪宅標準分析

　　「2013年後北京拍的很多地都是地王，不少項目被迫做豪宅，不然帳算不過來，」和裕地產集團營銷中心總經理王騫表示，新盤市場高端化成為趨勢。

　　2015年北京樓市進入「豪宅元年」，供貨量、成交量都不斷刷新紀錄。機構數據顯示，今年北京純新盤中，預計單價超過10萬元/平方米的項目有15個，而報價在6萬元/平方米以上的新盤超過40個，新老豪宅進入了激烈拼殺中。

　　那麼，具備哪些條件才是真豪宅？多位業內人士對新京報記者表示，豪宅第一考地段，第二考產品，第三考服務。

　　「地段背後是綜合資源的集合，交通、自然綠化、教育、醫療四類資源，豪宅都必須具備，」懋源地產營銷策劃總監劉強質疑道：「現在五環外一些項目，道路都未修完善，如何叫豪宅？」

　　豪宅研究院院長朱曉紅也表示，豪宅更強調出生地，更強調依附城市資源，強調配套資源的中心度和核心度。

　　如果說地段是硬性條件、難以更改，那麼戶型設計、後期物業服務就成為各種豪宅拼殺的紅海，業內人士指出，定製化成為豪宅的趨勢。

　　北京房協副會長、秘書長陳志則表示，目前「豪宅」的概念較混亂，很多項目自稱「豪宅」、「頂豪」，協會預計將在8月在業內進行一次研討，共同出台一套相對具體的豪宅標準。

　　豪宅之價格

　　單價6萬是 「准入門檻」？

　　和去年相比，今年的豪宅市場無論是從成交單價還是總價都已上升了一個層面。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為：「豪宅的價位上，去年是5萬元，今年應該是跨過了這個門檻，至少得6萬元以上。面積當然也要達到豪宅的起點，至少要200平米以上。」

　　亞豪機構數據顯示，2015年上半年，北京單價超過6萬元/平方米的樓盤總計成交897套，同比漲1.2倍；成交均價8.46萬/平方米，同比上漲15.9％。

　　單價6萬是否已成為豪宅的門檻？「6萬本身也不算豪宅的門檻，是高端住宅的門檻，離豪宅還差一個階段，現在我們說豪宅，其基本的價格單價應該是在8萬元左右，如果按總價來說應該是2000萬元以上。如果要說頂級豪宅，單價應該是10萬以上，總價至少要3000萬元以上。」亞豪機構市場總監郭毅如是說。

　　中國中央別墅區發展研究院創始人劉東認為，豪宅的定義標準，首先應該強調總價，比如有的學區房，單價八九萬元甚至更高，但總價也只有幾百萬，不能算做豪宅。他還告訴記者，「截至7月20日，北京總價千萬級豪宅的成交數據，有83％單價不夠8萬，56％不夠6萬元」。

　　豪宅之戶型

　　面積「縮水」成趨勢

　　業內人士表示，此前300平方米戶型被認為是豪宅標配，但由於2011年以來價格快速上漲，北京高端住宅未來將香港化，即逐年「價高量縮」，無論是公寓豪宅或別墅類豪宅，戶型面積都在縮小。

　　這在成交價近10萬元/平方米的頂豪新盤尤其明顯，中赫2009年入市的釣魚台7號院，最小戶型為350平方米，而今年1月入市的中赫萬柳書院，最小戶型為205平方米；6月入市的別墅豪宅西宸原著，最小戶型為160平方米疊拼，即將入市的使館壹號院戶型為180-280平方米，備受關注的融創北京壹號院主力戶型也在200-300平方米之間。

　　「豪宅戶型空間尺度大，從主臥、餐、廚、客等功能區的比例、布局，看的是開發商理解的客戶偏好，最終拼誰更懂客戶，」懋源地產營銷策劃總監劉強表示，北京城市大，地域客群有明顯偏好，懋源在三環有三個豪宅項目，從東四環的紅璽台、西三環的釣雲台來看，東邊客群居住人口更少，喜歡社交，需要更多外向型的社交空間，衣帽間、洗手間的面積都相對較大，且必須配備西餐廳；西邊客群則較傳統，習慣與父母同住，偏好中餐，而南城客戶則以大批外地經商人士為主，未來深入研究客群、定製戶型是趨勢。

　　豪宅之地段

　　要城市核心還是稀缺景觀？

　　地段對住宅的重要性不言而喻，核心地段會使其價值得到提升。例如，位於北二環安定門的盛德紫闕，開盤收穫12.8億元贏得「豪宅黑馬」稱號。同在內城的保利海德公園在去年以25億元認購成績獲得頂豪銷冠，今年入市時就引起業內人士廣泛關注。郭毅表示：「對豪宅來說，地段是第一位的，是決定價值的核心要素。」

　　與優越的核心地段相比，稀缺景觀是否也是豪宅的必備條件之一？「北京五環以內沒有哪個項目是絕對稀缺的自然景觀。人造景觀的現象比較多，天然而成的自然景觀相對較少。」郭毅如是說。

　　核心地段雖繁華，但同樣也有傾心於稀缺景觀的置業者。據了解，早期的西山別墅區基本無房可售。如果要選擇稀缺自然景觀的豪宅，公開資料顯示，主要位於門頭溝，代表項目有西山藝境、華潤西山墅等。

　　關於核心地段和稀缺景觀對豪宅的影響，陳雲峰認為，「擁有核心地段和自然景觀可以使豪宅更好賣，但更重要的方面還是價格、面積、物業管理等，此外還要有新時代的豪宅概念，比如具有智能家居和環保理念等要素。」

　　豪宅之物業服務

　　注重私密、安全、圈層

　　在業內人士看來，豪宅售價高，後期的物業服務是項目重要的「軟實力」之一。「什麼叫豪宅？現在很多房子貴在價格，但居住舒適度、品質感並不高，軟硬體沒有配合好，」融科智地董事總經理張筱菁表示，後期的物業、會所，圈層服務等成為關鍵。

　　記者了解到，豪宅物業一般由開發商下屬的物業公司或委託給高力國際等國際知名的地產服務公司，近年來金鑰匙等各類「管家服務」成為標配，而相比不斷刷新最高紀錄的售價，目前豪宅的物業費並不高，新盤豪宅如西宸原著、萬柳書院等普遍在10-13元/平方米·月，而老牌豪宅物業費相對更低。

　　「豪宅物業服務其實比開發領域更參差不齊，如果是開發商旗下的物業公司管理，最好在銷售階段就介入，以便同步了解客戶的需求，」劉強表示，除基礎服務外，豪宅物業服務強調專屬、定製化，提供的服務高端而小眾，要符合圈層的需要。

　　業內人士介紹，豪宅客群對物業服務的需求中，最看重的是有嚴密的安保措施、同時又需要保護業主的隱私，近年來逐漸增多了「個性化定製增值服務」，比如龍湖頤和園著的物業就受委託為業主提供過私人保鏢介紹、私家花園養護等服務。更多相關行業信息請查閱由中國報告大廳發布的豪宅行業市場調查分析報告。

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