2016年北京豪宅市場分析：競爭最激烈

　　在業內人士的驚詫、議論及爭議聲中，豪宅市場開始走向幽深莫測的紅海，而北京樓市的新房市場或許已與首次置業的時代道別。2016年北京豪宅市場發展現狀如何呢？下面來具體分析一下。

　　從豪宅的潛在客戶來看，近年來，金融、網際網路等領域迅速發展，產生了一批高收入人群。

　　2015年成交的住宅用地中能夠出產豪宅項目的多達23宗，其中至少10個項目有衝擊10萬+的可能，預計2016年北京公寓豪宅市場供應量將有所增加，而頂豪項目所占比重也將進一步加大。如果說2015年是北京豪宅市場的元年，那麼2016年將成為豪宅市場進擊的一年。

　　「今年三萬八，明年八萬三。」這是位於北京南四環榴鄉橋板塊中冶·德賢公館項目於2015年底打出的一次促銷口號。

　　知情人士透露，該項目年前促銷推了一批單價最低3.8萬元/平方米的房源，而2016年周邊中國金茂即將推出的項目入市價格可能在12-15萬元/平方米。故而他們敢於做出這樣的口號。

　　隨著北京地價高漲，在售新盤價格正以亢奮的方式發揮著想像力。中原地產研究部統計顯示，五環已經成為北京高端物業的分界線。從市場成交看，五環內平均單套成交額在2015年為800萬，而在2016年前十餘天簽約的五環內商品住宅中，平均單套已達984萬，進入普遍豪宅階段。五環內商品房成交均價從2015年開始，進入5萬元/平方米時代，而在2016年伊始，成交均價已經達到了56452元/平方米。

　　「五環內遍地是豪宅」

　　2014年9月30日，北京市住建委調整北京市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格。按照新標準，五環內單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元的房屋，即可認定為「普通住宅」，享受稅收優惠政策；五環到六環普通住宅的認定標準為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環外普通住宅的認定標準為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

　　該標準在以往的基礎上進行了一定程度的提高。更多最新豪宅行業分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2016-2020年推進豪宅行業企業轉型升級專項調研報告》。

　　然而，中原地產研究部統計數據顯示，隨著市場發展，2015年被認定為非普通住宅的比例越來越少。僅從房價角度看，（可能存在面積超過144平方米的）全市2015年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認定為非普通住宅，占比達17.6%，而在2014年占比只有14%。其中五環內變化最大：被認定為非普通住宅的比例達到47.7%，2014年僅占比32.1%。其他環線的比例也有上漲，六環外被認定為非普通住宅的比例達到8.9%。

　　五環已經成為新房市場上北京高端物業的分界線。

　　值得注意的是，2013年成交總價在500-1000萬改善性中高端住宅中，56.4%位於五環內；而在2015年這一比例只有30%，五環外占比高達70%。北京的豪宅已經開始五環化：1000萬以上的豪宅，也已經開始五環化。

　　地產分析師認為，2015年北京土地成交額突破2000億，樓面價超過3萬元/平方米的地塊達到26宗，地價超過房價成為新常態；豪宅化成為另一新常態，這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價超過1000萬、單價超10萬元/平方米的新建物業簽約均價創歷史紀錄。即使從商品住宅簽約總價看，單套平均也已經達到370萬。開發商如今出貨都比較謹慎，對價格預期高。

　　房地產分析機構分析認為，自2013年土地拍賣加入競建自住房後，「麵粉貴於麵包」的高價地塊開始頻頻出現，並且在2015年達到頂峰，土地市場「逢拍必火」，高價地逐漸向五環甚至六環蔓延，核心區域地塊成交價更是屢創新高。在此背景下，大量處於臨界價格點的普宅項目紛紛提升價格邁入公寓豪宅行列，基數增大也使豪宅市場成交出現快速增長。另外，純新盤豪宅項目入市價格高聳，多個10萬+頂豪項目進入市場。進入2016年，隨著2015年拿下的高價地開始進入市場，北京公寓豪宅市場頂豪化將更加明顯。

　　風險在加大

　　北京新房市場豪宅量增加並不意味著市場情況就一定好。

　　一家豪宅代理機構負責人告訴21世紀經濟報導記者，豪宅市場分化嚴重，代理都要很小心，做不好就會賠。開發商普遍定的銷售目標都比較高，完成壓力很大。如今開發商換人頻繁，合作方都難做。

　　該人士認為，位於五環內的豪宅銷售情況相對樂觀，但五環外的一些高價地入市壓力就會很大。此外，北京南城新盤售價一直不高，但隨著地價高漲，地王項目入市壓力也不會小。

　　位於北京五環外東壩區域的一個項目曾於2015年11月19日公開亮相，至今尚未開盤。據相關人士透露，該項目未來售價會在8-10萬元/平方米，戶型面積為260-330萬平方米兩個戶型，總價比較高。由於是地王項目，售價也是東壩區域和孫河區域最貴，再加上鄰近的孫河區域別墅產品特別多，從而形成激烈競爭。

　　2016年將是北京豪宅市場競爭最激烈的一年。據中原地產統計，未來單價超過10萬元/平方米的項目將有60個；其中有35-40個項目在2015年已經出現過單價超過8萬元/平方米的簽約，未來一年單價都將有可能超過10萬元/平方米（其中個別已經接近清盤，但最後的售價依然超過10萬元/平發米）。

　　張大偉測算，按照未來一年60個頂豪項目，預期入市每個項目50套左右計算，待售的項目頂豪數據將高達3000套。而北京歷史上一年賣出的單價超過10萬元/平方米的歷史最高紀錄只有260套，即使將樣本延伸到8萬元/平方米簽約所有居住類也只有673套。也就是說，2016年北京豪宅市場庫存即使樂觀，去化時間也需5-10年。

　　而北京豪宅成交依然集中在少部分項目中。成交超過十套的頂豪項目依然集中在盤古大觀、萬柳書院、使館壹號院、西宸原著等。懋源·紅璽台相關負責人稱，2015年上半年，該樓盤也曾推出310平方米的定製級平層，總價達到3000萬元級別，單價約10萬元/平方米。最終項目在2015年簽約總額為14億元，在北京豪宅市場上擠進前十。他們認為，在愈發激烈的北京豪宅市場上，一些老牌豪宅項目的地段優勢反而凸顯。

　　對於一些純新盤豪宅，亞豪機構市場總監郭毅認為，2015年最後一個月純新盤豪宅共有6個項目入市，這些項目前身多為近兩年的高價地塊，高昂的土地成本所帶來的資金壓力，使這些項目打造產品時間縮短，入市節奏加快。2015年成交的住宅用地中能夠出產豪宅項目的多達23宗，其中至少10個項目有衝擊10萬+的可能，因此預計2016年北京公寓豪宅市場供應量將有所增加，而頂豪項目所占比重也將進一步加大，如果說2015年是北京豪宅市場的元年，那麼2016年將成為豪宅市場進擊的一年。

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