二手房增值稅政策解讀及影響分析:二手房買賣利潤或受影響

　　近日，營改增將涉及「個人二手房交易」這幾個字瞬間抓住了億萬眼球。二手房交易要繳納增值稅了，究竟會是個什麼樣子？

　　營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎？這無疑是很多人都關心的話題。二手房增值稅政策解讀及影響分析詳述如下。

　　國家稅務總局局長王軍近日透露，「營改增」5月1日將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開。這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。二手房交易「營改增」，將產生什麼樣的影響？對此，有專家表示，該舉動或將影響二手房買賣利潤，抑制「炒房族」炒房。

　　「營改增」首次涉及自然人繳納增值稅征管

　　據媒體報導，國家稅務總局局長王軍近日在人民大會堂「部長通道」回答媒體提問時表示，這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　王軍說，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，如數量多，涉及近1000萬戶納稅人;時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間;首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易;四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。更多最新二手房行業市場分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2016-2021年中國二手房交易產業市場運行暨產業發展趨勢研究報告》。

　　繳稅基數由售價變差價

　　據悉，根據國家規定，目前二手房交易中賣方需要繳納營業稅，具體規定為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，營業稅稅率為5%;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　而在增值稅稅率方面，目前國內各行業適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等。營改增後，繳稅基數將由售價變為差價。

　　對於二手房交易「營改增」，是否導致買賣二手房稅負增加？將產生什麼影響？對此，昨日，中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授林江表示，「如果對二手房交易進行營改增，需參考上遊行業即建築業的稅率。目前建築業增值稅稅率為11%。」

　　專家：或將影響二手房買賣利潤

　　記者算了一筆帳，如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅後的稅費差異，主要可以分為兩大類情況：

　　首先是出售購買2年內的房屋。出售價200萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，10萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是200萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進項稅後需要繳納10.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業稅。

　　另一種是出售購買已滿2年的房屋，依照現行政策，超過兩年就不需繳納營業稅，而稅務總局已經明確，將原則上延續過去的優惠政策，這意味著，營改增之後這部分稅也會免徵。

　　這是否表明，對於二手房業主將增加相應稅負？對此，林江表示，因政策尚未出台，對於具體稅率及優惠政策並未明確，無法具體算出對二手房買賣的稅負增加情況。但二手房開徵增值稅後，或將影響二手房買賣利潤。此外，由於對於二手房開徵增值稅屬於實際意義上的對資產增值徵稅，一旦普遍設置資產增值稅後，將對資產市場如股票交易市場等產生影響。

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