二手房價格走勢預測分析

　　在剛剛過去的2016年，中國的房地產市場正從增量市場向存量市場轉變，一線城市的二手房成交量已經達到了新房的2倍以上。3月，北京新建住宅價格環比再現上漲，廣州環比漲幅顯著擴大;多個三線城市新建住宅同比增速擴大;二手房市場熱度上升。以下對二手房價格走勢預測分析。二手房市場熱度不減，70個大中城市中，僅有南京和烏魯木齊二手房價格環比下跌。此外統計局還指出，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。

　　據調查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數銳減。

　　二手房同環比數據對不同層級的城市具有不同程度的意義，由於一線城市存量房交易市場規模已經超過新房交易市場規模，因此分析二手房交易情況對一線城市房價的判斷更有意義。同時，由於二手房價格形成機制與新房不同，政府對二手房備案過程中房價的管控能力弱於一手房，從而決定了二手房市場更能有效反應市場價格。我們可以看到，本月統計局專家對於二手房價格的解讀是缺席的。

　　2017-2022年中國二手房交易行業發展前景分析及發展策略研究報告預計，從四個一線城市的二手房房價來看，北、廣兩市環比漲幅分別為0.8%和1.6%，上海和深圳分別環比下降0.4%和0.1%,一線城市總體表現為「有漲有跌」，總體變化在數據上顯示是可控的。我們認為雖然數字顯示向好，但實際一線和熱點二線城市的房價仍然存在巨大向上動能。以北京二手房市場為例，實際交易熱度仍然是居高不下，尤其是近期北京市政府頻繁釋放未來縮減供地的信號(控制總體國有建設用地供應規模、騰退土地優先綠化等)，即便考慮北京疏散人口、疏解非核心職能的政策，從基本面看，北京房價仍然有望保持向上動力，除非有更加嚴格的限購限貸政策出台。上海和深圳的供地數量提升同樣壓力重重，在大城市化進程的推動下，第一階段表現的是超大型城市集聚效應的發酵，軌道交通和社會資源將吸引更多的人群以各種形式進入北京，即表現為房價的高速增長，一線城市的房地產市場更多的將體現出邊際定價、資產重估和財富屬性的三大特點;第二階段是周邊城市享受房價溢出效應影響，從而帶動行業的「點」式繁榮。

　　對於二手房市場而言，2016年是大爆發的一年，尤其是在一線城市。相關研究報告顯示，2016年，「京滬深」三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。

　　不過，在2016年末，因為政策收緊的緣故，成交量有了明顯的下滑。眾多業內人士普遍認為，2017年的二手房市場將會比較嚴峻。

　　繼一線和部分二線城市之後，2017年會有更多城市的二手房成交量超過新房。有統計顯示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。據測算，在存量資產端，二手房約180萬億元、商辦物業50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元;在存量資產產生收益(即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易佣金1千億元、物業管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

　　顯然，在2017年，新房與二手房之間的成交差距將進一步縮小，二手房市場比重將越來越大。

　　此外，隨著2017年市場趨於冷淡，整個行業或將進一步洗牌。不少傳統中介可能會面臨關店裁員的情況，一些經營不善的企業將被淘汰，一些專注於提升效率和服務的企業將獲得更大的發展空間。

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