2016年二手房增值稅分析：增值越小繳稅越少

　　2016年這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。2016年二手房增值稅分析詳情如下。

　　專家表示，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。

　　3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，儘快公布「營改增」實施方案，最快有望於全國兩會後就提交審定。值得注意的是，此次「營改增」首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　中原地產首席分析師在接受《證券日報》記者採訪時表示，二手房交易環節實施「營改增」，並非一定會增加購房者的交易成本。

　　財政部2月17日發布的《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售均免徵營業稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；滿2年（含2年）普通住房，才免徵營業稅。

　　張大偉表示，在二手房交易未實施「營改增」之前，二手房交易環節中的營業稅只有部分房源繳納。目前2年內營業稅的稅基是銷售價格，未來如果將增值稅變成增值部分，那麼稅基將變小。也就是說，即使日後改變，那麼最後的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

　　另外，據測算，如果按照目前營業稅徵收的5.5%稅率來計算，那麼，轉讓100萬元住宅且不考慮免徵等因素，共需交納5.5萬元營業稅。如果二手房交易日後實施「營改增」，那麼計算增值稅則需考慮銷項稅額以及進項稅額。更多最新二手房行業市場分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2016-2021年二手房交易行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告》。

　　假設購房者購買了一套50萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額為50/（1+11%）*11%約為5萬元；而銷項稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬元，也就是說增值稅稅額約為5萬元。

　　如果購房者購買了一套90萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進項稅額為90/（1+11%）*11%約為9萬元；而銷項稅額為100/（1+11%）*11%約為10萬元，這個時候的增值稅稅額則約為1萬元。

　　「從上述對比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。」嚴躍進向《證券日報》記者表示，從稅收角度來看，「營改增」能有效地調節二手房持有者的相關經濟利益。但是，稅率是否為11%或是否會有新的計算方法，還要看未來具體政策的表述。

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