2016年6月北京二手房市場分析：成交量環比5月跌幅深達56%

　　2016年6月27日，記者聯繫了多家地產中介公司了解到，三環以里店面的成交量環，一般都比上個月要下降三四成左右，三環外降幅更甚。中原地產研究部統計數據顯示，截至26號，北京二手房成交量僅有九千五百套，而在5月份同期，該數字已經超過了兩萬套，環比跌幅超五成。

　　中原地產首席分析師 張大偉：雖然說北京並沒有直接出台了一些政策，但是外省市包括像上海深圳價格的回落和調整對北京市場購買的心理出現了影響。

　　自今年三月份二手房成交量超過3萬套以來，整個二季度的成交數字都在不斷下跌，與此同時，在二手房成交價方面，漲幅相比前期也繼續收窄。6月中上旬，北京二手房均價為4.14萬元，整體看相比5月份同期的4.12萬元，環比只上漲了0.5%。

　　樓面價同比上漲近33%

　　統計數據顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價每平方米達到了16435元，同比上漲了32.7%。

　　從具體數據來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價每平方米接近2萬元，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價每平方米23686元，溢價率為108.5%；綜合用地樓面價每平方米18465元，溢價率為51.47%。

　　更重要的是，今年上半年，北京供應的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套。反觀交易數據，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

　　張大偉表示，地王頻繁出現，頂豪占比上漲。按照目前的房價，地價已經超過房價，對於北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結構就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當下的28.48%。

　　不過，土地市場進入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計出讓土地總價5億元以上的地王合計50宗，溢價率超過50%的有27宗，而在5月份，合計單宗地塊超過5億元的地王達到了91宗，而其中溢價率超過50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現，但隨著國企降低入市頻率，出現的機率明顯減少。

　　上海房價連漲三周 上周均價再超3.6萬

　　進入六月以來，上海樓市新房市場呈現三連漲勢頭，成交量、全市均價雙雙上漲。據統計，當周新建商品住宅成交面積32.57萬平方米，環比增加19.2%。全市成交均價為36121元/平方米，環比上漲0.8%。

　　下半年一線城市房價怎麼走？

　　土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導至開發企業。張大偉多次稱，對於一、二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險非常大。

　　一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價每平方米已經大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運營難度係數將越來越高。

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