全國二手房價格走勢2016年分析：市場逐漸回歸理性

　　中國房地產市場火熱，尤其是一二線城市，即使二手房的價格也被不斷抬升，2016年全國二手房價格走勢行情如何？一些來總結一下。

　　全國二手房價格走勢

　　熱點城市密集調控至今已過三周，市場變化正在更加清晰起來。雖然市場環境各不相同，調控強度也有差別，但整體而言，無論是熱點城市中的一二手房成交，還是具體到此前受外溢影響受到較大程度歡迎的商住類市場，都開始逐步轉向理性。

　　樓市新規調控下，二手市場逐漸回歸理性。近日，記者從北京、上海、廣州等市場了解到，部分地區放盤量有所增加，價格可見鬆動甚至出現明顯下降。業內人士認為，本次調整將使多地的樓市重新回歸健康、平穩。

　　廣州部分區域二手房網簽下跌

　　據陽光家緣統計數據顯示，10月以來，廣州二手房市場的網簽量和網簽均價呈現下降。10月17日~10月23日，廣州二手房網簽2340套，單周網簽量環比下降了730套，環比下降23.78%，均價17579元/㎡，相比前一周下降514元/㎡，環比下降2.84%，自8月份以來，廣州全市二手房網簽均價首次低於1.8萬元/平方米；從各區情況來看，除荔灣網簽量微增22套達到160套外，廣州其他區網簽量均下跌兩成以上，天河、花都、黃埔環比下降32.68%、41.04%和45.45%。

　　值得注意的是，10月以來，二手房放盤量和放盤均價也出現下降趨勢，前第3周，廣州二手房放盤量分別為311套、287套、255套，均價也從19058元/㎡、18926元/㎡ 和15953元/㎡，不斷下降，第3周單周內放盤均價比第2周下降了2974元/㎡，環比下降15.71%。

　　業內人士指出，十一黃金周樓市政策收緊後，對於二手房市場而言，業主和買家的心態出現轉變，買家抱著房價可能會下降的心態，由八九月份的積極入市心態轉向觀望，拉長了成交周期，而業主看到買家購房意願下降，堅挺的心態逐漸鬆動，買賣雙方趨於理性，放盤價出現下降，市場降溫。

　　記者走訪發現，市場的表現與數據大致一致。據合富置業高級營業經理魏力有表示，十一後，天河北中信附近區域的放盤量與9月基本持平，放盤價格與9月相比，亦呈現出趨於平穩的態勢。十一之後，部分區域的業主對放盤價格比較堅持，基本沒有什麼議價空間，而買家較多持觀望態度，不敢貿然入市，市場處於膠著的狀態。他認為，預計市場對新規影響的消化期會持續2~3個月左右，待政策消化期結束後，市場交投有望逐步走出膠著。

　　上海樓市處於調整期

　　與廣州一樣，上海樓市也開始出現回調的跡象。10月的第3周，上海二手住宅市場掛牌均價為50285元/平方米，環比上漲2.75%；掛牌量環比上周減少0.25%。二手房市場掛牌均價進入波動期，前兩周掛牌均價均下跌，一度下調至48000元/平方米的關口，但是進入本周有明顯增幅，重新漲至50285元/平方米。上海18個區縣中，只有崇明的均價出現明顯的跌幅，環比下跌8.90%。而在17個均價上漲的區縣中，閔行、普陀、奉賢、靜安漲幅均超過8%。本周上海二手住宅掛牌均價漲勢明顯。

　　相關2016-2021年二手房行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告表示，上海的樓市目前仍處於調整期，掛牌價出現波動，反映買賣雙方進入博弈期，業主的心態出現分化，相信要一至兩個月後，掛牌價才會慢慢平穩下來。

　　北京深圳二手樓漲幅受抑制

　　深圳和北京兩個市場的漲幅得到抑制。深圳上周成交1817套二手住宅，微漲0.61%，總體保持平穩。中介人士表示，與八九月相比，深圳面臨的調控力度最大，主要是通過限制外地買家和單身買家，來抑制投資性的購房需求，因此深圳樓市與過往相比，明顯冷靜了不少。目前，不少二手房中介撤下門店櫥窗的信息，有中介表示：「現在業主放盤都要簽署委託書。」有經紀人指出，最近兩周看房量明顯下跌，部分業主也願意談價和降價。

　　來自北京市住房和城鄉建設委員會官方網站數據顯示，從每日可售房源的數量來看，目前北京二手樓市中可售房源的數量仍在持續增長。有業內人士表示，雖然樓市調控政策趨緊，但市面上仍存在大量的購房需求，北京的調控政策主要是提高了購房首付，攔住了部分預算較為緊缺的買家入市，但對於另一部分仍在持續找房的買家來說，目前業主放盤量增加，惜售現象減弱，購房的選擇範圍會變大，現在正是出手挑房的好時機。　　本地市場：老城區部分樓梯樓「不愁嫁」

　　廣州部分區域一、二手房網簽均價出現調整現象。市場人士透露，由於公積金貸款額度限制，中心區老城區樓梯樓近期成交受影響明顯，業主議價空間變大。

　　據新出台的公積金新政要求，申請個人住房公積金貸款購買首套自住住房，最低首付比例由20%提高到30%，擁有1套住房但無住房貸款記錄或已結清相應購房貸款，首付款比例30%，利率上浮10％。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的繳存職工家庭來說，再次申請個人住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例不得低於70%，貸款利率為基準利率的1.1倍。新規在市場上產生了明顯的作用。10月1~20日，經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數比9月同期減少18.8%；全市成交均價為24199元/平方米，比9月同期下跌3.4%。

　　房天下廣州二手房電商商圈經理黃松輝發現，在荔灣、天河、海珠區，很多樓梯樓的樓齡都超過15年，但一直以來由於名校學位、緊鄰都市商圈等因素，都是「不愁嫁」。以荔灣區為例，周門小區的樓梯樓6月價格在16000~17000元/㎡，9月價格已經達到19000元/㎡。由於該板塊靠近西關外國語小學，業主心態一直比較堅挺，有的業主的放盤價已經高於20000元/㎡。

　　購買老城區樓梯樓的買家主要有兩種購房需求，一種是看重樓梯樓的學位，另一種是資金有限又想在市區置業的買家。他們大多數會比較同板塊電梯樓和樓梯樓的價格來作決定。

　　一季度全國房地產市場分析報告也指出，「二手房市場量價變化歷來對政策調整的反應領先於新房且敏感程度超過新房，是房地產市場行情轉換的重要信號。在一線城市政策趨緊背景下，二手房價格將逐步走出非理性上漲」。

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