投資房地產信託不能單純信抵押物

　　去年收益率領跑的房地產信託產品依然備受投資者青睞。以上周為例，房地產類信託產品平均收益率為8.15%，本周新發行的高收益信託產品中不乏房地產信託產品。專家提醒投資者，房地產信託業務尤其需要理清主體的股權和債務關係，除了選擇優質的交易對手，在信託公司存續管理方面提出了更加細緻的要求，需要持續關注主體是否出現異常和預警情況，不可單純迷信抵押物。

　　近日，手握百萬資金的林女士對平均收益率為8.15%的房地產類信託產品頗為動心，而且見到有抵押物更加放心。抵押物的房地產信託是否靠譜?

　　一丶有抵押物卻無法追債

　　近日曝出重慶典雅地產公司破產重整案，4家信託公司和14家銀行牽涉其中引起關注。其中，中誠信託相關貸款產品對應的抵押物部分資產因置換問題，已被自然人占有和使用，在追償債務時導致查封後又被判解除查封而無法執行。現在只能按法律程序走，繼續追償債務。

　　據了解，這種情況在業內糾紛中並不少見，很多房產商願意以高達20%~30%的融資成本向信託公司「求助」，但萬一提供的抵押或擔保不足，就可能在高收益之後埋下隱患。

　　二丶部分信託公司嘗試參與房地產項目控制風險

　　2018 年房地產類信託是絕對的明星，募集資金規模連續四個季度保持在首位。廣州某信託業內人士透露，今年房地產業務仍是發力的重點，但在交易對手選擇上較為慎重，大多數信託公司要求選擇與銷售額排名前100強的房地產企業進行合作，有的信託公司甚至把標準提高至前50強，且地產項目儘量選擇一線、二線重要城市，三、四線城市的項目只與行業龍頭公司進行合作，且項目位置比較好，以此更好地把控入口風險。

　　此前，債權模式是信託公司開展房地產業務最傳統模式，信託資金運用方式包括但不限於直接發放信託貸款、股權收益權投資、應收帳款買入返售等。由於金融監管持續收緊，為了與銀行進行差異化競爭，已經有部分信託公司開始探索進行真實股權投資，如通過股權和債權結合的方式與交易對手共同進行項目開發，除了獲取債權部分的利息收入外，還通過持有股權至項目結束獲取股權部分的收益分配。

　　除了股權加債權的模式，部分信託公司還嘗試開展純股權投資的房地產項目，這個比較典型的是持有型商業地產項目，由信託計劃出資100%控股項目公司，深度參與項目開發建設和運營管理。

　　三丶專家支招：理清主體股權和債務關係防風險

　　規避防範房地產信託的風險主要還是信託公司對項目的篩選和管理兩個環節的把握。

　　一是看主體的股權和債務關係，尤其要關注是否存在隱形的債務或股東複雜的民間債務。二是看完整性，特別要注重抵押物的完整性。這個完整性包括地理意義上的完整性(確保處置的方便)和權利上的完整性，抵押的權利要完整。三是要更加注重存續管理，管理過程中要持續關注主體是否存在異常的、值得預警的情況，有問題要及時處理，等到風險暴露出來就比較被動了，這對信託公司管理上提出了更加細緻的要求。

　　對於一些涉及民間借貸、高息借貸的房企要高度關注，說明其融資渠道已經很有限，資金鍊已比較緊張。「優選交易對手是一方面，更重要的是預判好行業走勢，根據行業走勢調整交易策略，單純迷信抵押物是不可取的。」

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