央行將釋放8500億資金 會加大房地產市場波動嗎？

　　央行等部委在兩日內對外發布消息稱，將釋放合計8500億資金。

　　6月24日，央行定向降准將釋放的7000億元資金;6月25日，人民銀行、銀保監會、證監會、國家發展改革委、財政部等五部委提出，增加支小支農再貸款和再貼現額度共1500億元。

　　如此大的資金釋放會加大國內房地產市場的波動嗎?

　　「這種可能性不能完全排除，定向降準的資金流向最終不能完全控制。」平安證券首席經濟學家張明向經濟觀察網記者表示，從歷次降準的結果來看，『定向』只能做到央行到商業銀行這一步，而最終的資金流向，是央行與監管部門難以控制的。為避免貨幣政策放鬆預期進一步推高資產價格，建議除非未來的宏觀數據出現顯著惡化，或者金融市場出現劇烈震盪，中國央行應該避免繼續連續放鬆貨幣政策。否則，容易讓控風險與控房產的調控努力功虧一簣。

　　今年上半年以來，除一線城市外，我國房地產市場出現部分二、三線城市房價上漲過快的現象。與此相伴的是，房地產貸款的持續增加。截至2018年3月末，人民幣房地產貸款餘額(房地產開發貸款和個人住房貸款餘額)為34.1萬億元，同比增長20.3%，快於全部 貸款增速(12.8%)。

　　定向降准並非大水漫灌

　　中國人民銀行6月24日發布消息稱， 7月5日起下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。鼓勵5家國有大型商業銀行和12家股份制商業銀行運用定向降准和從市場上募集的資金，按照市場化定價原則實施「債轉股」項目;郵政儲蓄銀行和中小銀行應將降准資金主要用於小微企業貸款，著力緩解小微企業融資難融資貴問題。央行測算本次定向降准將會釋放資金約7000億元，遠超過今年央行公布前兩次定向降准釋放流動性均值為4000億左右的水平。

　　「降准並不必然是大水漫灌。」中國銀行前副行長、人民大學國際貨幣研究所學術委員王永利認為，從2016年3月普遍降准後，降准一度成為「央行放水」、「大水漫灌」的代名詞，被看成是資金大量體內循環的根源，因此降准基本上被叫停，似乎成為貨幣政策的「禁區」。

　　之後央行陸續針對不同金融機構或不同支持對象實施小幅度的差別式定向降准。

　　「定向降准並非新政，從以往的政策實施效果來看，雖然政策意圖明顯，但資金容易流向房地產市場等領域。」中國銀行國際金融研究所范若瀅稱。

　　多家機構預測，年內還有一到兩次降准。而正是預期未來還有連續降准，部分房產投機者已經蠢蠢欲動。

　　居民財富黑洞

　　在中國房地產市場形成的二十年中，房地產已成為中國投資人最喜愛的投資品類，然而2017年市場已發生劇變，2018年劇變仍在持續。「房子是用來住的，不是用來炒的」正成為深入人心的政策和市場方向,抑制居民槓桿率、房地產去金融化等一系列的住房長效機制正在推進。

　　然而，房地產領域已吸納居民家庭大部分財富。《2017中國家庭財富調查報告》顯示，2016年末，在全國家庭的人均財富中，房產淨值的占比為65.99%。

　　不僅居民財富的近七成表現為房地產，居民負債也有相當比例表現為房地產。

　　經濟學中定義，居民部門槓桿率=居民部門貸款餘額/名義GDP。央行公布的「2017年第四季度中國貨幣政策執行報告」顯示，2017年末，住戶貸款餘額40.5萬億元，同比增長21.4%;全年增加7.1萬億元，同比多增8035億元。 由於住戶貸款為包含公積金貸款。

　　另根據住房和城鄉建設部發布的《2017年11月份全國住房公積金運行情況》，截至11月個人住房公積金貸款餘額是4.5萬億元。亦即：「住房公積金貸款+銀行各類貸款」為45(40.5+4.5)萬億元。 國家統計局公布2017年中國國內生產總值827122億元。如此可得出當前居民部門槓桿率：45÷82.7=54.4%。但這並未包括未納入統計的網際網路金融和民間借貸。此前數年，很多網際網路金融機構提供首付貸之類的產品，而且很多青年家庭的首付一定程度上依賴親友間的民間借貸。因此，當前中國的居民槓桿率至少為54.4%。摩根大通的銀行團隊預計到2020年，這一比例將進一步上升至61%。

　　「當前居民投資渠道有限，長期以來房地產領域投資雖然很熱，但仍舊是投資窪地，不管央行是否釋放流動性，資金都會通過各種方式流向房地產領域，但不能得出，央行降準的流動性會加大房地產市場波動。」中金所研究院首席經濟學家趙慶明認為，今年流動性已經夠緊，上半年部分城市房價上漲並非是央行不是放水的結果。目前，房企根本無法通過銀行貸款、債券、股市(IPO、再融資)、表外等取得資金。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委則認為，此次央行定向降准與此前不同，對MPA釋放的資金使用情況要建立台帳，執行情況納入MPA考核。這就是「定向」的含義，說的不是受益機構覆蓋面，而是用途要求。

　　「定向降准本身出發點肯定是不希望讓房地產價格再次出現暴漲。」 申萬宏源證券固收首席分析師範為表示，但有一點需要特別注意：中國債務的淨債權人是居民部門，淨債務人是政府部門和企業部門，如果這種債務鏈條不打破剛兌，居民部門的名義財富還會繼續增加(我國是10年前開始大規模借貸，目前200萬億債務裡面大概有100萬億是過去10年的利息)，還要繼續購買資產，造成資產價格泡沫。這就出現了和經典教科書的「債務—通縮陷阱」背離的怪象」大規模債務-資產泡沫」並存。

　　莫讓房地產調控功虧一簣

　　央行定向降准將如何影響房地產市場?

　　民生銀行研究院院長黃劍輝認為，需要從供給與需求兩個層面來分析。目前一二線城市房地產庫存不足;三四線庫存仍在消化過程中。如果降准後，能夠在一二線城市多供地、多建房，增加有效供給，補充庫存，則房價會平抑;如果不增加有效供給，只是控需求，則房價會繼續承受向上壓力。具體是上漲還是下跌，主要看兩方面作用力PK的結果。 「很可能加大波動，房地產就是流動性的影子指標，流動性放出來，利率下去，房地產這邊吸金的作用還是很強的。」方正證券固定收益首席分析師楊為斆認為，首先是老百姓多買房，通過銷售回款的方式進入房企，之後是銀行存儲率上升，資金通過貸款等方式流入房企，這是主流途徑，應該還有其他周轉的方式。

　　今年二季度，央行已經連續三次放鬆貨幣政策，包括兩次降准以及擴大MLF的抵押品範圍。

　　「市場關於貨幣政策放鬆的預期已經打得很滿，目前關於下半年繼續降準的預期高漲。」張明認為，為避免貨幣政策放鬆預期進一步推高資產價格，建議除非未來的宏觀數據出現顯著惡化，或者金融市場出現劇烈震盪，中國央行應該避免繼續連續放鬆貨幣政策。否則，容易讓控風險與控房產的調控努力功虧一簣。