物業投資分析

　　物業管理所提供的維護、養護、管理等一系列服務占據了整個房地產生命周期的90%以上。未來即便在不考慮物業管理費提價的情況下，行業市場規模也將達萬億，是一片資本的藍海。以下對物業投資分析。

　　中國物業管理行業從1981年第一家物業管理公司深圳物業的成立開始，近年來行業已逐漸從探索期的單一經營模式轉向多元化經營，2018-2023年中國物業服務行業市場深度分析及投資戰略研究報告指出，行業整體營業收入與管理面積不斷增長。預計2025年中國物業行業市場規模將達1.5萬億元人民幣，在管面積超450億平方米。

　　2014-2025年中國物業管理行業營收及預測

　　物業行業過去作為地產企業的成本中心，一直沒有太大的存在感，偶爾受到關注也多是因為和業主的一些糾紛見諸報端。隨著近幾年越來越多的物業企業在資本市場上市，其獨立的產業價值才開始受到重視。現從三大方面來了解物業投資分析。

　　維持較低槓桿比率。華潤及龍湖一直都以健康穩健的資產負債表見稱,截至6 月30 日,兩家公司的淨槓桿比率分別是52%及55%,低於行業平均數。華潤2018-19 年到期的債務約350 億元(人民幣·下同)占總額之24%,遠低於手頭現金約610 億元;龍湖方面,短期債務約130 億元,占總額之12%,手頭現金約420 億元。兩家公司的平均利息成本約4.5%,低於同業水平。

　　優質土儲布局。經歷多年發展,兩家公司均已在全國主要地區布局土儲,從城市分布來看,華潤在華南、長三角及環渤海比較深根,會滲透入三線熱點城市如惠州、南寧、蘇州、煙臺等。而在中西部核心區及東北三省的土儲, 主要為省會級二線城市。華潤首七個月的銷售額約1160 億元,同比增長56%, 全年目標維持1830 億元,相當於約全年同比增長20%。而龍湖的土儲則較多在環渤海及西南地區,占總建面約65%。在城市布局上,除了江浙兩省和海西地區會打入強三線城市外,其他地區的土儲主要位處於省會二線城市中。龍湖首七個月總銷售額約1,140 億元,同比增長約10%。雖然上半年銷售增長受工程周期影響推盤,但管理層表示下半年加快節奏,並維持全年目標2000 億元,相當於約全年同比增長30%。

　　成熟投資物業組合帶來強勁經常性收入。我們喜歡華潤及龍湖的最主要原因是公司分別擁有以萬象城及天街為首的成熟投資性物業組合,為其帶來充裕的可再生現金流。截至6 月30 日,華潤在營運28 個萬象城,加上辦公樓等其他投資物業,上半年的租金及管理營運收入約20 億元,差不多能全覆蓋其利息支出。按計劃,華潤在2020 年將營運超過70 個萬象城,租金收入預計達100 億元。而龍湖上半年的租金營運收入約17 億元,也是差不多全覆蓋利息支出。龍湖天街計劃由2018 年的29 個,增加至2020 年的53 個,相對應的租金收入達60 億元。兩家公司是內房中少數單靠租金及管理營運收入就足以覆蓋其利息支出,強勁的現金牛是公司最大的安全網。

　　因為在抗擊新冠疫情中展現出優秀的基層治理和社區連接價值，得到了政府的高度認可和業主的廣泛好評，不少品質物業公司更是多次登上新聞聯播等官方平台，共同迎來了物業行業的高光時刻。

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