深圳房地產市場加強調控 首套房貸款利率仍處於高位

　　在四個一線城市中，今年深圳的首套房貸利率普遍高於其他三個城市，而在持續緊張了一年後，深圳首套房貸利率近期出現了細微的浮動。

　　深圳房地產市場加強調控

　　深圳市房地產主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯合市場監管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。進一步加強新建商品住房的銷售管理工作，對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤，引導房地產開發企業儘可能採用「線上誠意登記、公證搖號」、「線下公證選房」的模式開展相關銷售工作，並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。

　　作為備受關注的一線城市，深圳樓市近年持續火熱，但在全國調控浪潮的背景下，對住宅市場的調控也在持續收緊。限價、限購、三價合一等地方性政策陸續出台。其實，今年上半年全國各地房地產市場都加強了調控。據不完全統計，今年上半年全國各地房地產市場政策發布近200次，創歷史新高。上半年的調控內容不僅僅局限於簡單限購、限售、限價、限貸，因城施策和分類調控特徵明顯，方法也更加多元。據美聯物業全國研究中心統計數據顯示，截至目前，7月份全國各地發布政策十餘次，主要涉及以下內容：限制企業購房，抑制炒房行為、規範自持商品房管理、強化後續租賃監管、治理市場亂象，規範市場行為、人才住房新政、不動產登記查詢系統啟動以及稅收調整等。

　　近5年深圳成交再轉手的商務公寓占總成交規模的70%左右，近一年半企業購買一手商務公寓占總成交規模的16.9%，個人和企業炒作商務公寓比較明顯，政策的出台一是有利於抑制投機，堵住社會資金炒作商務公寓;二是確保產業用地供給，發揮商務公寓基本配套作用。而在2017年，深圳市產權兩次轉移時間不滿3年的住房占二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出台了住房限售政策，抑制市場炒作、穩定房價預期。調控政策的實施有利於抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險;政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動且富有人性化。

　　首套房貸款利率仍處於高位

　　深圳一家地產中介提供的「深圳商業銀行房貸利率情況」顯示，中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。此前，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個別小銀行利率鬆動。

　　上浮幅度的下調，預示著首套房房貸利率上漲的力度減弱了，房貸利率有可能見頂。隨著調控的持續和力度的不減，很多地方已經出現了房價趨穩，特別是二手房房價出現下跌的現象。房產交易明顯出現了低迷現象。市場交易出現低迷，預示著無論是購房者還是炒房者，都已經停止或放慢了節奏，對銀行來說，無疑是最直接的信號。如果首套房貸款利率繼續保持高位，甚至繼續上漲，那麼，市場低迷的現象會更加嚴重。

　　樓市調控的定位是「房子是用來住的，不是用來炒的」，就是讓商品房回歸居住屬性，如果房價趨於穩定了，甚至下跌了，首套房貸款利率仍然處於高位，甚至還在繼續上漲，就很難體現房子是用來住的特性，很難讓普通居民買得起。只有房價和首套房貸款利率「雙穩定」，剛性一族才能真正享受得起住房，才能體現房子是用來住的。

　　深圳此次四家銀行的首套房貸款利率下調，可能是吹響首套房貸款利率下調的衝鋒號。在接下來的時間裡，其他金融機構也可能會跟進，會對現行的首套房貸款政策作出調整。

　　樓市調控進行到現在，無論是房價還是地價，無論是市場還是政府，無論是購房者還是開發商，都已經深切地體會到調控的效果已經基本達到，房價已經趨於理性，購房者、炒房者以及開發商，也都在逐步向理性靠攏、變得理性。此次深圳四家銀行下調首套房貸款利率，實際也是一次理性行為，是在用行動體現銀行在房貸問題上，開始趨於理性了。

　　房貸平均利率已連續上漲近兩年，上行持續時間也已經很長。所以，這次四家銀行下調首套房貸款利率，絕不是心血來潮，而是時機已經成熟，已經能夠滿足下調房貸利率的條件了，是比較理性的下調方式。

　　事實上，10月份以來，北京、杭州、南京等地部分銀行都已經下調了首套房貸利率上浮量，調整幅度有所減弱。在這樣的情況下，更說明房貸利率可能已經到了見頂的窗口，到了停止上浮的時候了。一旦其他銀行跟進，那麼，房貸利率將進入全面下調的階段。

　　在經濟面臨下行壓力的情況下，樓市也不能繼續保持低迷狀態，尤其不能出現大的波動。通過下調首套房貸款利率的方式，鼓勵剛性需求，對支撐樓市平穩還是有一定作用的。所以，深圳四家銀行下調首套房貸款利率，可能是當一回開路先鋒，很快其他地區和金融機構就會跟進。至少，進入1月份以後，這種現象會比較普遍，節奏也會比較快。只有房價上漲動力比較強的地區，有可能會繼續保持緊縮狀態，其他地區都會出現放鬆現象。

　　需要把握好的是，放鬆首套房貸款利率，只是體現對剛需的支持，而不是樓市調控的全面放鬆，遏制房價上漲，仍然是基本要求，不會改變。保住剛需，讓剛需發揮作用，才是政策調整的立足點。

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