一線城市商品房庫存跌至底部 購買裝配式獲政策支持

　　截至2017年前7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約14%。

　　分析人士認為，這種局面體現出樓市形態的進一步分化，三四線城市之間，經濟、資源、人口、環境等的不同，已經極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。

　　一線城市庫存跌至底部

　　國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。

　　也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

　　上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市範圍擴張、舊城改造等，促成了土地供應規模的增加，進而增加了商品房的供應規模。但由於經濟基礎薄弱、產業集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。

　　相比之下，熱點一二線城市因土地供應有節制、市場需求量大，並不存在明顯的庫存壓力。根據易居克而瑞的統計，自2010年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。

　　據2016-2021年中國商業房地產產業市場運行暨產業發展趨勢研究報告表明，隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約為14%。已經恢復到2015年初的水平。

　　平安證券認為，除銷售明顯增長外，部分城市近幾年來的供地節奏明顯放緩，也是庫存規模大幅下降的原因。

　　按照一些業內人士的觀點，當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續，總體庫存仍有進一步減少的可能。

　　民間機構的統計數據更為樂觀。克而瑞近日發布報告指出，截至2017年7月底，該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當於2013年9月的水平。

　　上述80個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市，其市場交易熱度要高於全國平均水平，因此去庫存力度也更大。

　　但若分城市來看，差異同樣存在。上述機構指出，對於一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

　　購買裝配式商品房可獲政策支持

　　《實施意見》指出，各地區可根據自身財力狀況，給予裝配式建築基地或項目一定的財政補貼政策。符合新型牆體材料目錄的部品部件的生產企業，可按規定享受增值稅即征即退優惠政策。房地產開發企業開發成品住房發生的實際裝修成本，可按規定在稅前扣除。

　　住房公積金管理機構、金融機構對購買裝配式商品住房的，按照差別化住房信貸政策積極給予支持。

　　對滿足裝配式建築要求的商品房項目，在投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上並已確定施工進度和竣工交付日期的情況下，可向當地房地產管理部門申請預售許可，領取《商品房預售許可證》。

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