房價企穩回升，土地市場熱度攀升

  中國報告大廳網訊，近期，全國土地市場呈現出明顯的升溫態勢，多個城市頻現高溢價地塊，房價「止跌回穩」的趨勢逐漸形成。從一線城市到部分二線城市，土地競拍熱度持續提升，民營地產企業和外資地產企業紛紛入場，遠郊市場也開始回暖。這一系列變化不僅反映了市場信心的恢復，也為未來房價走勢提供了重要信號。

  一、多地高溢價地塊頻現，市場信心顯著提升

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國房價行業市場調查研究及投資前景分析報告》指出，2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價成交，成交總額達159.26億元。其中，位於熱門板塊的兩宗地塊最低溢價超33%，外環外的兩宗地塊最低溢價13.98%。外資企業及聯合體在競拍中表現活躍，外環外地塊的溢價成交打破了以往郊區多以底價成交的局面，顯示出市場回暖的跡象。

  同日，杭州市出讓的三宗住宅用地也全部溢價成交，成交總額31.405億元。其中，城東新城單元地塊經過77輪競價，溢價54.04%，成交樓板價47486元/平方米，刷新了該板塊的最高樓板價紀錄，並成為杭州今年第四個地王。

  2月19日，蘇州市工業園區一宗地塊經過122輪競價，以14.29億元的總價成交，溢價率21.61%，成交樓面價26754元/平方米。2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地經過超百輪競價，以87.295億元的價格成交，溢價率10.5%。

  此外，東莞、成都、嘉興、鄭州、常州等城市也相繼出現高溢價地塊。例如，2月24日，東莞市今年首宗住宅地塊以7.33%的溢價率成交；2月18日，成都市一宗涉住宅地塊以28.26%的溢價率成交；同日，浙江嘉興海寧市一宗宅地經過204輪競價，以34.15%的溢價率成交。

  二、優質地塊供應增加，市場競爭加劇

  在市場回暖的過程中，多地調整土地供應結構，加大核心區域優質地塊及「小而美」地塊的供應力度，導致市場競爭更加激烈。近期成交的北京朝陽區三間房組合地塊、鄭州司法警官學院地塊等，均位於城市核心區優質板塊，稀缺性強、配套完善、開發價值較高。

  低密度住宅用地的供應比例顯著提升。2024年，22個重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數占比約18.0%，較2023年增加6.3個百分點。其中，蘇州推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，占比76%；山東濟南、江蘇無錫宗數占比均超40%；天津、江蘇南京、重慶的占比均在20%以上。

  「小而美」地塊因其規模適中、開發周期短、資金回籠快等特點，受到中小型房企的青睞。2024年，重點40城住宅用地規劃建面在10萬平方米以下的成交宗數占比達76%，較2023年提升約9個百分點，其中5萬平方米以下宗數占比提升約8個百分點。

  三、房價止跌回穩，市場預期向好

  樓市成交數據的改善為土地競買提供了更多預期支撐。1月，70城新房價格指數環比下跌0.1%，跌幅與去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市新房價格環比上漲0.1%，已連續兩個月上漲；二線城市新房價格環比上漲0.1%，時隔19個月重回環比上漲區間。

  70城二手住宅價格環比下跌0.3%，跌幅與去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環比上漲0.1%，已連續四個月上漲。

  房價上漲的城市中，1月70城新房住宅價格延續止跌回穩趨勢，24個城市環比上漲，比上月的23個增加1個。長三角地區表現尤為突出，如上海漲0.6%、南京0.7%、寧波0.6%、杭州0.5%。

  四、土拍熱度改善，市場分化加劇

  高溢價土地成交或推動高能級城市新房均價上行，同時優質供貨有望吸引改善需求入市。多數城市短期或呈現「供應總量減少、核心供給增加、外圍逐步去庫」的特徵，而不同城市的庫存周期差異或將決定其分化走勢、周期築底所需時長及價格水平下限。

  總結

  近期土地市場的升溫與房價的止跌回穩趨勢相互呼應，顯示出市場信心的逐步恢復。多地高溢價地塊的成交、優質地塊供應的增加以及房價的企穩回升，共同為房地產市場的復甦提供了有力支撐。未來，隨著政策的持續落地和市場分化的進一步加深，部分高能級城市有望率先實現「止跌回穩」，而不同城市的庫存周期差異將決定其市場表現。

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