廣州二手房市場：置換潮下的價格博弈與成交動態

  中國報告大廳網訊，近期廣州二手房市場呈現供需活躍態勢。隨著置換需求集中釋放及新房供應增加，買賣雙方對價格的議價空間顯著擴大，4月全市二手房成交量突破9800套，同比增長8%，但成交均價環比微降1%。不同區域與戶型表現分化明顯，老城區中小戶型成為交易主力，而改善型買家則更關注核心地段房源的性價比。

  一、置換需求推動市場活躍度提升，價格博弈加劇

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國二手房產業運行態勢及投資規劃深度研究報告》指出，廣州二手房市場的熱度在4月持續攀升。數據顯示，當月全市二手住宅成交9841套，同比上漲8%，創下年內新高。這一增長主要源於業主置換需求與購房者「撿漏」心態的疊加效應。以海珠區為例，部分大型成熟社區如逸景翠園的三居室房源放盤價從此前5.8萬元/平方米降至3.9萬元/平方米，降幅超30%。市場人士指出，新房市場競爭加劇促使二手房業主主動調降價格以加速成交，尤其是一些樓齡較長、戶型較小的老小區成為降價主力。

  二、議價空間擴大，中低價房源成交易核心

  當前廣州二手樓市的成交結構正向中低價位傾斜。數據顯示，單價3萬元/平方米以下的二手房占比接近七成，帶動全市網簽均價降至2.7萬元/平方米左右。買家對價格敏感度顯著提升，推動平均議價空間擴大至7.7%，部分老城區如越秀、荔灣甚至達到13%。例如，荔灣區某「網紅盤」兩房房源以約1.86萬元/平方米成交，較市場預期進一步下探。降價策略有效加速了中小戶型的去化速度，尤其是70平方米以下剛需房源在越秀和荔灣分別占成交總量的52%與40%，成為支撐區域成交量的主要力量。

  三、老城區交易分化：核心區位優勢與新房分流並存

  作為廣州傳統核心地段，越秀區與荔灣區二手房市場呈現「兩極」特徵。儘管越秀區二手均價達4.39萬元/平方米（掛牌參考價5.24萬元/平方米），其成交主力仍以70平方米以下小戶型為主，占比超五成。這反映出買家在優質學位資源和成熟配套吸引力下，更傾向「趁低吸納」性價比房源。而荔灣區則面臨新房項目的直接競爭，如萬科、保利等房企推出的高得房率「新規產品」，價格優勢明顯分流了部分二手房客群。數據顯示，4月荔灣成交活躍的20個小區中，85%出現均價同比下降，進一步倒逼業主降價。

  四、「賣一買一」置換鏈承壓，買家策略分化凸顯

  隨著政策環境優化，「賣舊買新」的置換需求持續釋放，但交易鏈條效率成為關鍵瓶頸。部分急於出手的業主選擇以低於市價5%10%的價格加速成交，而改善型買家則更謹慎篩選核心地段房源。例如，珠江新城、天河公園等高端片區的大戶型二手房保持穩定成交量，反映出對地段和產品稀缺性的認可。與此同時，越秀區因新房供應稀缺，二手房仍占據主流交易地位，買家普遍認為其教育資源與生活配套的不可替代性值得「低位布局」。

  總結

  廣州二手房市場在置換潮與供需變化下呈現結構性分化：價格博弈推動成交量增長，但區域與戶型表現差異顯著。老城區憑藉核心資源吸引剛需客群，而新房競爭加劇倒逼降價；改善型買家則更關注地段與產品力的平衡。未來，隨著政策進一步鬆綁及市場預期修復，二手房交易效率有望提升，但短期內價格仍將在買賣雙方博弈中持續調整。

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