未來改善型商品房約占14.7% 5月末庫存繼續減少

　　商品房銷售增速在連續10個月回落後首次出現回升。房地產庫存正快速下降，部分城市房價再現上漲苗頭，尤其是某些熱點區域房價泡沫隱現。

　　未來五年改善型商品房約占14.7%

　　自2018年政府工作報告顯示，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，樓市政策向剛需、租賃市場傾斜，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。多重政策疊加加持，房地產調控長效機制已漸成型，改善型項目只減不增，尤其是內城因為用地限制，城市高端改善型產品已成為稀缺藏品。

　　對於北京整體市場，去年9月公布的《北京城市總體規劃(2016 年—2035 年)》指出完善租購併舉的住房體系，大力推動住房供給側結構性改革，未來 5年全北京市新供應各類住房150萬套以上，扣除保障性住房、租賃類住房約、共有產權住房、中小套型普通商品住房外，未來5年內全市改善型住房僅占14.7%。簡單計算一下，未來北京供應的每100套住宅中，僅有15套是90平米以上的改善型商品住宅。改善型產品進入絕對稀缺時代。

　　5月末商品房庫存繼續減少

　　6月14日，從國家統計局發布的數據可以看出，商品房庫存繼續減少。5月末，商品房待售面積56010萬平方米，比4月末減少677萬平方米。其中，住宅待售面積減少466萬平方米，辦公樓待售面積增加32萬平方米，商業營業用房待售面積減少196萬平方米。

　　業內人士6月14日在接受記者採訪時表示，總體來看，待售面積依然呈現下滑態勢，總體上也說明去庫存的現象繼續。當然從此類跌幅來看，是在不斷收窄的，這也說明去庫存的動力或在減弱。城市基本面正不斷從去庫存開始轉向補庫存的階段。

　　分析師6月14日告訴記者，當前房地產去庫存任務初步完成，一線、二線、三線、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。三線、四線庫存繼續減少，在一線、二線城市進入補庫存後，三線、四線也開啟庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。

　　據2015-2020年房地產市場行情監測及投資可行性研究報告數據顯示，1月份至5月份，全國房地產開發投資41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1月份至4月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資29037億元，增長14.2%，增速與1月份至4月份持平。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.1%。5月份，房地產開發景氣指數為101.58，比4月份提高0.21點。

　　業內人士表示，開發投資和預期一致為10.2%，說明在過去幾個月持續高位情況下有所降溫，但依然位於兩位數的水平，這從側面也說明了即開發投資依然是比較熱的。當前在庫存不足的情況下，類似現象是值得肯定的，或者說有助於今年開發投資方面的補庫存效應顯現。

　　摩根史坦利華鑫證券首席經濟學家章俊6月14日在接受記者採訪時表示，鑑於最近幾個月一線城市房價同比漲幅有所回落，並且漲幅過大的二線城市被住建部約談，反映了中央對房地產調控的政策立場沒有變化。受此影響，房價和房地產銷售增速可能在下半年會繼續回落，但預計棚改和保障房建設的力度會有所加大，從而確保房地產投資增速不會出現明顯下滑。

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