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商品房去化速度放緩 樓市延續降溫態勢

2018-11-29 09:11:15報告大廳(big5.chinabgao.com) 字號:T|T
主題詞:商品房
  報告大廳摘要:11月14日,國家統計局發布的《2018年1-10月份全國房地産開發投 資和銷售情況》顯示,1-10月份,全國房地産開發投 資99325億元,同比增長9.7%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。

  11月14日,國家統計局發布的《2018年1-10月份全國房地産開發投 資和銷售情況》顯示,1-10月份,全國房地産開發投 資99325億元,同比增長9.7%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。商品房銷售方面,1-10月份,商品房銷售面積133117萬平方米,同比增長2.2%,增速比1-9月份回落0.7個百分點。商品房銷售額115914億元,增長12.5%,增速回落0.8個百分點。

  業內分析人士認為,商品房去化速度較上月放緩,房地産市場延續降溫態勢。此外,商品房待售面積繼續下跌,但下跌速度已放緩,開始呈現築底的態勢。

  房地産開發投 資增速持續收窄

  從房地産開發投 資完成情況來看,2018年1-10月份,全國房地産開發投 資99325億元,同比增長9.7%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。其中,住宅投 資70370億元,增長13.7%,增速回落0.3個百分點。住宅投 資占房地産開發投 資的比重為70.8%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,開發投 資數據和預期一致,從兩位數開始回落到一位數的水平,且持續收窄。由于受益于拿地和新開工等數據,開發投 資數據總體上還是表現相對活躍的態勢。

  從房地産開發企業土地購置面積來看,1-10月份,房地産開發企業土地購置面積21963萬平方米,同比增長15.3%,增速比1-9月份回落0.4個百分點;土地成交價款11695億元,增長20.6%,增速回落2.1個百分點。

  從同比數據來看,土地市場表現較好,但此類土地數據與個別城市表現不太一致。嚴躍進認為,多城的土地流拍說明市場分化現象比較嚴重,而近期土地市場的新動態在于部分城市加大了供地,目的是為了加快租賃住房建設和人才安居工程的建設。

  房地産開發企業到位資金方面,1-10月份,房地産開發企業到位資金135636億元,同比增長7.7%,增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中,國內貸款19727億元,下降5.2%;利用外資80億元,下降35.6%;自籌資金45512億元,增長10.8%;定金及預收款44942億元,增長16.3%;個人按揭貸款19408億元,下降0.9%。

  從到位資金數據看,表現好于預期。嚴躍進分析認為,部分房企或加快銷售節奏適當進行降價,目的是為了回籠資金。此外,隨著降准效應的顯現,也不排除部分房企在第四季度依然可以在資金面上得到改善。

  房地産開發景氣指數方面, 10月份房地産開發景氣指數為101.94,比9月份回落0.05點。

  商品房去化速度放緩

  商品房銷售方面,仍然維持正增長態勢,但幅度開始收窄。

  國家統計局數據顯示,1-10月份,商品房銷售面積133117萬平方米,同比增長2.2%,增速比1-9月份回落0.7個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.8%,辦公樓銷售面積下降10.5%,商業營業用房銷售面積下降2.8%。商品房銷售額115914億元,增長12.5%,增速回落0.8個百分點。其中,住宅銷售額增長15.0%,辦公樓銷售額下降6.5%,商業營業用房銷售額增長1.7%。

  另外,從商品房單月銷售情況來看,數據較上月份有所下滑。中房網從今年以來的銷售數據分拆後發現,10月份商品房銷售面積達13804萬平方米,銷售額為11782億元。數據上看,10月份商品房銷售面積和銷售額相比9月份分別出現18.02%和20.05%的降幅。從絕對值來看,均屬于年內單月成交低位區域。

  中泰證券高級經濟學家楊暢對中房網表示,去化速度較上月放緩,房地産市場延續降溫。如果從10月份數據來看,相比去年9月下跌了3.1%。嚴躍進認為,這會影響第四季度銷售策略。在其看來,近期銷售行情利好面在于部分銀行放款速度有所加快,會對年底銷售形成一定支撐作用。

  此外,根據克而瑞研究中心此前公布的1-10月房企銷售排行榜數據統計,前十月銷售金額(流量金額)排在前100位的房企累計銷售金額達78297.9億元,占到今年前十月全國商品房銷售額的67.55%。前十月銷售面積排在前100位的房企累計銷售面積為58919.9萬平方米,占到今年前十月全國商品房銷售面積的44.26%。

  庫存方面,商品房待售面積繼續減少。10月末商品房待售面積52789萬平方米,比9月末減少401萬平方米。其中,住宅待售面積減少321萬平方米,辦公樓待售面積減少15萬平方米,商業營業用房待售面積減少46萬平方米。

  據中房網粗略統計,10月末商品房待售面積已處于近37個月最低值。如果單從住宅待售面積來看,該數值已經處于近49個月低點。嚴躍進對此分析認為,雖然待售面積繼續下跌,但下跌速度已放緩。總體來看,去庫存已經進入到後續階段,去庫存的速度不會加快。而且近期很多城市推盤節奏增加,也會使得去庫存曲線開始呈現築底的態勢。

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