2025年房地產開發精選報告報告

　　房地產開發與各地經濟發展的密切程度如何?有機構按公開數據測算發現，今年前三季度，西安房地產開發投資占GDP的比重約33%。

　　房地產開發企業完成投資增速下降

　　2017年前三季度，房地產開發企業完成投資2196.83億元，增長10%，增速比上半年回落6.4個百分點，比一季度回落9.5個百分點，比上年同期增速回落1.9個百分點，比全國平均增速高1.9個百分點，前三季度陝西省房地產開發投資增長放緩。

　　分區域來看，前三季度陝西省有5個市的房地產開發完成投資增速較上半年有所回落，其中延安市、銅川市和漢中市房地產開發完成投資回落幅度較大。其中，西安市主要受調控政策影響，房地產完成投資比上半年回落7.5個百分點，占全省75.8%，貢獻率89.8%，成為影響全省房地產投資增長減緩的主要原因。

　　購地速度放緩。前三季度土地購置面積379.24萬平方米，同比增長75.3%，比上半年回落79.6個百分點，比一季度回落180.1個百分點;土地成交價款148.78億元，同比增長161%，比上半年回落69.6個百分點，比一季度回落278.7個百分點。由於去年房地產企業購地較少，增速一直持續負增長，隨著今年房地產市場銷售好轉，企業開始增加土地儲備，年初陝西省的土地購置面積高速增長，並在一季度達到頂點，之後增長速度持續放緩。

　　房屋施工和新開工面積增速回落較快。前三季度在房地產開發完成投資增速回落的同時，施工速度減緩，尤其是新開工面積增速下降。前三季度房屋施工面積22333.76萬平方米，同比增長5.3%，增速比上半年回落6.2個百分點，比一季度回落6.6個百分點。房屋新開工面積2993.26萬平方米，同比下降11.4%，比上半年回落37.5個百分點，比一季度回落87.5個百分點。

　　十年來西安房地產占比漸提升

　　2017-2022年房地產開發市場行情監測及投資可行性研究報告統計數據顯示，2007年時，西安GDP總量只有1737.1億元，當年房地產開發投資387.33億元，占比大約是22%;十年後，2016年西安GDP規模已躍升至6257.18億元，房地產開發投資為1955.82億元，占比約31%。

　　記者梳理歷年數據發現，這十年間，西安房地產開發投資額隨GDP逐漸增加，在2012年及以前，占比一直不足三成;直到2013年開始，占比升至三成以上。

　　「房地產開發投資上升和西安城市建設、經濟轉型有關。」陝西城市經濟研究會會長張寶通表示，隨著去產能和經濟結構調整需要，一些傳統企業在國民經濟中的比重有所降低;伴隨城市發展特別是建設國際化大都市的需要，西安固定資產投資、房地產開發類投資需求持續旺盛。

一、營業收入分析

宇博智業產業研究院監測數據顯示：2018年 上半年房地產開發行業披露財報的115家主要上市公司共實現營業收入7505.15億元，其中：綠地控股實現營業收入1578.87億元人民幣，同比增長25.33%，行業占比21.04%；萬科A實現營業收入1059.75億元，同比增長51.8%，行業占比14.12%；保利發展實現營業收入595.14億元，同比增長9.28%，行業占比7.93%；華夏幸福實現營業收入350億元，同比增長57.13%，行業占比4.66%；招商蛇口實現營業收入210億元，同比增長8.21%，行業占比2.8%。

圖1:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司營業收入及增長情況 單位：億元，%

數據來源：報告網數據中心

圖2:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司營業收入占比

數據來源：報告網數據中心

二、營業成本分析

宇博智業產業研究院監測數據顯示：2018年 上半年房地產開發行業披露財報的115家主要上市公司共實現營業成本5171.05億元，其中：綠地控股實現營業成本1343.93億元人民幣，同比增長24.42%，行業占比25.99%；萬科A實現營業成本694.8億元，同比增長47.78%，行業占比13.44%；保利發展實現營業成本384.54億元，同比增長2.03%，行業占比7.44%；華夏幸福實現營業成本190億元，同比增長100.98%，行業占比3.67%；首開股份實現營業成本138億元，同比增長69.5%，行業占比2.66%。

圖3:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司營業成本及增長情況 單位：億元，%

數據來源：報告網數據中心

圖4:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司營業成本占比

數據來源：報告網數據中心

三、淨利潤分析

宇博智業產業研究院監測數據顯示：2018年 上半年房地產開發行業披露財報的115家主要上市公司共實現淨利潤1029.75億元，其中：萬科A實現淨利潤135.23億元人民幣，同比增長34.51%，行業占比13.13%；保利發展實現淨利潤93.11億元，同比增長30.01%，行業占比9.04%；綠地控股實現淨利潤82.96億元，同比增長32.78%，行業占比8.06%；招商蛇口實現淨利潤80億元，同比增長93.27%，行業占比7.74%；華夏幸福實現淨利潤69億元，同比增長28.34%，行業占比6.74%。

圖5:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司淨利潤及增長情況 單位：億元，%

數據來源：報告網數據中心

圖6:2018年上半年房地產開發行業主要上市公司淨利潤占比

數據來源：報告網數據中心

　　【知識】房地產開發投資是指房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發法人單位和附屬於其他法人單位實際從事房地產開發或經營的活動單位統一開發的包括統籌待建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建築物和配套的服務設施。

　　我國房地產市場真正起源於1987年，從深圳拍賣新中國第一宗國有土地使用權開始。此後，標誌性的事件還有1998年的住房制度改革，2003年的確立房地產支柱產業地位，以及2004年實行國有土地全面招拍掛的「831」大限， 2011年的第一次全面限購限貸，等等。房地產上半場主要是一二級開發，隨著存量房交易的擴大和長租公寓等租賃市場的崛起，下半場開啟，但一二級開發還會繼續。房地產下半場主要為投資市場、服務市場、運營市場，共同構成房地產大市場。房地產下半場，最重要的是開發市場和投資市場。

　　那麼當前房地產開發投資現狀如何呢？以下是宇博智業小編從國家統計局官網了解的2016年1-11月份房地產開發投資概況。

　　房地產開發投資完成情況

　　據國家統計局官網消息，2016年1-11月份，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。

　　1-11月份，東部地區房地產開發投資51307億元，同比增長5.2%，增速比1-10月份提高0.2個百分點；中部地區投資21001億元，增長10.6%，增速回落0.5個百分點；西部地區投資21080億元，增長5.8%，增速回落0.3個百分點。

　　1-11月份，房地產開發企業房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-10月份回落0.4個百分點。其中，住宅施工面積511416萬平方米，增長1.6%。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅新開工面積104776萬平方米，增長7.9%。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。其中，住宅竣工面積56379萬平方米，增長5.3%。

　　1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

　　房地產開發企業到位資金情況

　　1-11月份，房地產開發企業到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中，國內貸款19199億元，增長3.1%；利用外資132億元，下降49.0%；自籌資金44772億元，增長0.3%；其他資金65381億元，增長33.4%。在其他資金中，定金及預收款37246億元，增長30.5%；個人按揭貸款21970億元，增長49.3%。

　　11月份，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）為94.04，比10月份回落0.06點。

　　更多房地產開發投資市場信息可查閱2016-2021年房地產開發行業市場競爭力調查及投資前景預測報告

　　未來的土地競拍市場或將呈現出分化加劇的態勢，即一線城市當地政府寧流拍不降價，二線和三線城市流拍現象將屢見不鮮。在一線城市房地產升溫的背景下，一線城市土地市場將會持續升溫，土地市場的競爭會更加激烈，地王或將頻現。當前，全國房地產開發資金有向一線城市加速集中的趨勢，二線城市因市場環境的一些不可捉摸的變化，可能還會有新的流拍現象產生。現對2016年我國房地產開發行業投資現狀分析。

　　房地產開發投資增速面臨下調壓力

　　近期高頻數據也已經顯示部分原來的熱點城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，後續房地產開發投資增速不會大幅持續回升，且仍面臨下調壓力。

　　1-9月份，房地產開發投資完成額同比名義增速反彈至5.8%，較1-8月份提高了0.4個百分點。究其原因：一是房地產企業資金狀況有所改善。1-9月份，房地產開發資金來源同比增長15.5%，結束了連續三個月累計增速下滑態勢。但需要說明的是，在同期資金來源結構中，定金及預收款、個人按揭貸款兩項同比增速分別為31.5%和51.4%，處於歷史較高水平，國內貸款累計同比增速為1.2%，較1-8月份還下降了0.5個百分點。這也說明，這一輪資金狀況改善的主要原因來自需求釋放，而金融機構對房地產開發投資貸款仍持較為謹慎態度。二是近期部分熱點城市的土地購置行情火爆，導致土地購置面積同比降幅收窄，進而支持了投資增速回升。1-9月份，全國土地購置面積同比下降6.1%，降幅較1-8月份收窄了2.4個百分點。這是土地購置面積的同比降幅連續兩個月擴大後，再次出現收窄。三是銷售情況較好，特別是在調控政策出台實施前，一批潛在住房需求加速釋放。1-9月份，銷售面積同比增速為26.9%，較1-8月份提高了1.4個百分點，9月份，全國商品房待售面積同比增長4.7%，增速已經較上年同期下降11.7個百分點。

　　房地產開發行業市場調查分析報告認為，後續房地產開發投資增速缺乏持續反彈的基礎條件。首先，房屋施工面積同比增速持續下降，在實物量規模上對後續投資缺少有效支持。1-9月份房屋施工面積同比增長3.2%，較1-8月份下降1.4個百分點。其次，新開工增速出現大幅下滑，也對後續投資增速帶來一定壓力。1-9月份，房屋新開工面積同比增速為6.8%，較1-8月份下降了5.4個百分點。另外，隨著「分城施策」調控政策的逐步落實，20多個城市的住房調控收緊必然會對當地住房需求產生一定抑制作用，市場緊張情緒將得到有效緩解。近期高頻數據也已經顯示部分原來的熱點城市的住房市場開始降溫。在這些因素的綜合作用下，後續房地產開發投資增速不會大幅持續回升，且仍面臨下調壓力。

　　房地產開發房貸增速回落

　　中國人民銀行10月21日發布2016年三季度金融機構貸款投向統計報告。截至9月末，金融機構人民幣各項貸款餘額104.11萬億元，同比增長13%，增速與上月末持平;1-9月增加10.16萬億元，同比多增2558億元。

　　報告指出，房地產開發貸款增速回落，個人購房貸款增長較快。截至2016年9月末，人民幣房地產貸款餘額25.33萬億元，同比增長25.2%，增速比上月末高0.6個百分點;1-9月增加4.32萬億元，同比多增1.5萬億元，增量占同期各項貸款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5個百分點。個人購房貸款餘額17.93萬億元，同比增長33.4%;1-9月增加3.75萬億元，同比多增1.83萬億元。

　　企業貸款企穩回升。截至2016年9月末，本外幣非金融企業及機關團體貸款餘額73.64萬億元，同比增長8.8%，增速比上月末高0.2個百分點;1-9月增加4.88萬億元，同比少增9670億元，其中，9月增加5650億元，比上月多增4222億元。

　　從用途看，非金融企業及機關團體固定資產貸款餘額30.44萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末低0.3個百分點;經營性貸款餘額32.03萬億元，同比增長7.6%，增速比上月末低0.1個百分點。

　　同時，小微企業貸款較快增長。截至2016年9月末，人民幣小微企業貸款餘額19.92萬億元，同比增長15.9%，增速比上月末高1個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高6.8個和9.9個百分點。

　　另外，服務業中長期貸款增速回升。截至2016年9月末，本外幣服務業中長期貸款餘額25.38萬億元，同比增長10.3%，增速比上月末高0.6個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業中長期貸款餘額同比增長6.2%，增速比上月末高0.2個百分點;文化、體育和娛樂業中長期貸款同比增長12.5%，增速比上月末低0.3個百分點。