土地市場走勢量價齊跌 龍頭房企銷售超預期

　　受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場普遍認為今年將難有「金九銀十」。近期多家上市房企陸續公布的9月銷售數據顯示，9月百強房企銷售強勁回溫，同比、環比均顯著增長。這一數據顯然超出市場預期。受9月銷售超預期影響，10月多家上市房企股價大漲。

　　土地市場走勢量價齊跌

　　2019年第三季度，土地市場形勢較二季度更加嚴峻，在融資環境越發收緊的影響下，企業的拿地態度也轉向審慎，市場整體呈現出環比量價齊跌的走勢。

　　其中，一線城市第三季度供地積極性不減，雖然保障性地塊仍是主流，但其中不乏優質宅地，如上海、廣州均有稀缺宅地出讓;二線城市受成交結構變動及調控政策等多方面因素的影響溢價率大幅回落;三四線城市由於市場預期不佳導致地市熱度明顯不及去年同期，成交體量更是同比大幅減少了15%。

　　事實上，自2019年7月份開始，全國受監測的336城市土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷;截至9月份，第三季度經營性土地成交建築面積環比第二季度下降11%，同比去年第三季度降幅達到10%。

　　綜合2019年前三季度，受監測城市土地市場成交總建築面積為164223萬平方米，同比也下降了8%。在土地價格方面，今年第三季度土地成交均價開始高位回落。其中，7月份土地成交均價為2686元/平方米，9月地價為2482元/平方米。第三季度的整體成交均價為2494元/平方米，環比下降12%。

　　一方面是受到熱點城市高價優質地塊成交減少、成交結構變動的影響，另一方面是由於融資環境持續收緊，房企拿地積極性明顯降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調。

　　與此同時，由於房企拿地理性回歸，三季度各線城市土地溢價率均顯著回落。克而瑞數據顯示，綜合前三季度，土地成交溢價率為15%，與上半年溢價率相比下降3個百分點，和去年同期相比也降低了3個百分點。此外，第三季度重點城市的土地流拍數量較二季度明顯升高。

　　針對四季度市場，該人士指出，冬季即將到來，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響;另一方面受到房企到位資金減少，融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現。綜合而言，近期多數房企的拿地態度趨向審慎，尤其是對於核心一二線城市的高價地塊，已有「無人問津」的現象。預計四季度地市延續低熱度運行。

　　龍頭房企銷售超預期

　　目前房企第一陣營中，中國恆大和碧桂園均發布了9月銷售數據，同比均實現大幅增長。中國恆大披露，9月實現合約銷售金額約831.1億元，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄。這意味著今年前9個月，恆大累計銷售金額已經超過4530億元。在今年初發布的公告中，中國恆大披露其2019年合約銷售目標為6000億元。據此數據計算，截至今年9月底，中國恆大已完成年度銷售目標約75.5%。市場分析認為，恆大「金九銀十」期間實施的全員營銷成效顯著，推動業績不斷增長。

　　碧桂園自去年下半年起僅披露權益銷售金額，公司9月實現權益銷售金額515.8億元，同比增長40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權益合同銷售金額約為4229.3億元。融創10月8日晚間公布的9月銷售數據顯示，公司9月實現銷售金額約629.1億元，同比增長18%，前9月累計實現銷售3694.9億元，同比增長16%。中等規模的房地產企業也有不俗表現。世茂房地產9月銷售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。

　　從目前多個渠道獲得房企銷售數據來看，前9月銷售突破千億的房企已經達到20家左右，同時考慮到正榮地產、融信中國、富力地產前9月銷售規模均已超過900億元，距千億規模僅一步之遙，預計四季度千億房企規模將繼續壯大。