2016深圳樓市調控政策分析：二手房交易稅將上調50%

　　2016深圳樓市調控政策備受關注，主要因為作為一線城市，深圳房價漲幅不斷居全國之首，面對深圳這高不可攀的房價，不少網友只能感嘆：「沒有最高，只有更高」。近日，深圳新一輪調控政策出台。

　　深圳市房地產經紀行業協會近日發布提示，4月1日深圳二手房交易評估價格將上調50%左右。並表示房產評估價上調勢在必行，需做好準備，減少和避免政策出台引起的交易和服務糾紛。業內人士認為，此舉措可打擊短線炒房客，為樓市價格過快上漲降溫。

　　四大降溫手段正逼近一線樓市！

　　中國樓市正面對的問題似乎比往年要更糾結些：一方面是樓市的去庫存壓力，另一方面是一線城市飆升的房價正向一些二線城市蔓延。與此同時是一系列監管舉措的陸續出台， 面對叫停首付貸、營改增、限購等舉措，有行業人士如此評價，「顯然是衝著高房價來的！」

　　首付貸個人住房首付禁止涉及首付貸

　　風行一時的首付貸正落得人人喊打的窘境。

　　「客戶的首付不能是借的」，央行行長周小川周末記者會上的這一明確表態，是繼北上深三地整治「首付貸」舉措以來，央行層面對於首付貸「非法」的更明確界定。更多最新房地產行業發展趨勢分析信息請查閱中國報告大廳發布的《2016-2021年中國地產行業發展分析及投資潛力研究報告》。

　　彭博最新消息顯示，知情人士稱，央行上周召集國有銀行深圳分行開會，強調對個人住房抵押貸款必須嚴格遵守有關的風險控制規章制度；強調要加強審查首付資金來源，禁止涉及首付貸；提出商業銀行應把握房貸規模，不要過度壓低個人房貸利率。

　　在周末的記者會上，周小川對首付貸給出明確的態度，客戶的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例實際上就變了，另外未來償還的能力實際也變了，以後月供不光要還銀行的錢，還要先還首付貸

　　營改增首次涉及個人二手房交易

　　兩會期間，國家稅務總局局長王軍透露，「營改增」5月1日將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開。這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　王軍說，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，一是數量多，涉及近1000萬戶納稅人；二是時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間；三是首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易；四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。

　　稅費負擔是否增加？營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎？這無疑是很多人都關心的話題。中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋說，「營改增」之後只是稅種和計稅方式的替代，並不會增加普通老百姓的購房負擔。

　　按照財政部網站2015年3月30號發布的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免徵營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。

　　也就是說，購買超過2年的普通住房免徵營業稅；購買不足2年的住房對外出售則全額徵收營業稅；購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

　　不過，個人購買二手房的綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關細則出台後再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

　　多位業內人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年後賣出（不適用免徵營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分徵稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）徵稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易徵收辦法、以核定徵收率徵收，若徵收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元徵稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　評估價深圳將提高交易評估價格

　　根據房地產市場變化情況，深圳將於4月1日起對房產交易評估價格進行例行更新，調整後的評估價格較目前將提高50%。業內人士認為，提高交易評估價格將令市場上通行的「做低房價」的空間大大縮減，實際上將大幅提高二手房交易的稅費成本，成為給樓市降溫的一瓢涼水。。

　　深圳二手房交易按照評估價徵稅是從2011年7月11日開始實施。深圳市評估中心於2013年首次推出房產評估價格諮詢服務，並依據房地產市場變化進行例行更新。最近3年，深圳評估價的調整時間分別是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次調整相距上次僅隔半年時間，是時間間隔最短的一次。

　　在二手房交易中，主要徵收的稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等。評估價作為二手房徵稅的基數，其變動在很大程度上影響了交易稅費。由於此前房產交易系統內部提供的二手房過戶評估價往往低於市場實際成交價，為房屋買賣「做低房價」提供了空間，因此，通過「做低房價」 避稅成為不少城市二手房市場的通行做法。此番提高交易評估價格後，「做低房價」的空間將大大縮減，從而大幅提高二手房交易的稅費成本。

　　業內人士表示，這次調整看似常規，實際上是通過增加交易成本以抑制樓市過熱的手段之一。比起稅費、信貸等手段，這一招看上去溫和，其實效果並不弱。

　　限購一線城市繼續嚴格限購

　　住房和城鄉建設部部長陳政高在兩會期間表示，當前房地產市場呈現三個顯著特點：一是去年以來房地產銷售實現企穩回升，今年1、2月份仍然保持這個態勢；二是城市間的分化嚴重；三是待售面積規模大、房地產庫存高，庫存增速也很快。

　　針對一線城市房價增速較快的問題，陳政高表示，對於一線城市，將繼續實行嚴格的限購政策，實行嚴格的差別化稅收政策；增加土地供應面積，及時披露信息，穩定預期；增加中小套的數量；打擊交易中的違法違規行為。

　　一線城市房價的過快上漲也引起了發改委的重視。發改委主任徐紹史在兩會期間表示，當前一二線城市房價上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進保障房建設和棚改，增加住房供給，採取諸如限購等行政措施以及經濟政策等，抑制不合理的投機性需求，限制房價過快上漲。

　　作為首都，北京的房價備受矚目，作為有著最嚴限購政策的北京一舉一動都牽動著樓市的神經。北京市的官員在兩會期間也成了樓市關注者追問的對象。全國人大代表、北京市常務副市長李士祥給了這樣的答覆：北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰略出發，控制房地產開發投資。

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