房企借新還舊應對償債高峰 行業集中度或提高

　　2019年，房地產企業的債務將迎來到期高峰。數據顯示，截至年底，到期償還規模達3711.93億元。2018年年底以來，多家房企面臨債券違約，有投資者對公司債務違約擔憂，拋售公司股票致股價閃崩。

　　分析人士指出，在債券到期壓力下，「借新還舊」和加快銷售成為大多數房企的選擇。但賣房受政策調控影響，資金回籠速度不如從前，且2019年房地產市場進入調整期的預期加強，有的房企依然處於現金流緊張狀態。預計2019年房企將更關注資金鍊安全和經營風險，拿地更加謹慎。

　　債券到期「洪峰」將至

　　近期，個別A股及港股上市房企曝出債券違約事件，引發投資者對房企資金鍊情況的擔憂。

　　2018年12月24日，銀億股份發布公告稱，公司因短期內資金周轉困難，未能按時足額支付「15銀億01」2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發生實質性違約。公告顯示，「15銀億01」債券於2015年12月24日發行，規模為3億元，票面利率為7.28%。此外，華業資本、香港上市房企新昌集團等均公告了債券違約情況。

　　實際上，個別房企債券違約，從側面映射了房地產行業債券集中到期。據中信建投統計，未來5年房地產債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019年-2022年分別為3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元到期。

　　中信建投指出，2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地產債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規模，2019年房地產債償還壓力將出現高峰。其中，三季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元;而一季度有840.38億元的債券可回售。加上回售規模，一季度為2019年房地產債償還壓力高峰，達到2263.09億元。

　　國際地產諮詢公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，主要由於2016年房企融資環境較為寬鬆，房地產公司融資發債，而融資期一般為三年，如今債券集中到期。

　　「借新還舊」致融資井噴

　　為應對債券到期高峰，不少房企選擇「借新還舊」。因此，近期房企融資出現「井噴」。「房企融資難度有所降低。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應對還債高峰。房企融資中出現大量海外融資和短期融資。」中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，一月房地產企業融資計劃出現井噴，公布的融資計劃總數90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的月度融資新高。春節過後，房地產企業繼續密集融資，融資計劃規模超過42億美元。

　　從發債情況看，克而瑞發布研報稱，2019年1月，房企境內外發債總量為1095.79億元，環比上升91.8%。其中，境外債發行規模為740.4億元，環比增長141.9%。

　　張大偉表示，對於房地產企業而言，一方面，樓市銷售放緩導致回款難，加上前期過度投資，房企增加融資的訴求上漲。另一方面，中小房企為了繼續做大規模，同時避免未來的資金面再次收緊，加緊融資成為共識。

　　「近期大部分房企融資成本平穩，但處於階段高位。隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資成本未大幅度上漲。特別是龍頭房企的公司債融資成本基本在4%-5%左右。這部分企業資金壓力明顯緩解。」張大偉表示。

　　克爾瑞發布的研報顯示，2019年伊始，房企發債總額大幅增加，融資成本依然處於高位。1月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，達到7.86%，環比增加0.32個百分點，使得整體融資成本依然處於最近幾年來較高水平。

　　「雖然海外融資成本有所上漲，疊加匯率波動，但房企對資金的需求量很大，所以加緊海外發債融資。」張大偉稱。近期房企密集海外發債，僅2月份以來，已有旭輝控股、融創中國(港股01918)、時代中國、世茂房地產(港股00813)等房企公告擬發行美元優先票據。

　　行業集中度或提高

　　業內人士指出，在房地產企業銷售放緩、地產調控不放鬆的大背景下，「借新還舊」能否幫助房企渡過困難期仍需探討。「資金回籠速度不如從前，房企依然處於現金流緊張狀態。」黃立沖對中國證券報記者表示。

　　國泰君安(港股02611)房地產分析師劉斐凡指出，「借新還舊」是房企的無奈之選。「房地產公司作為資金密集型企業，要發展就要借債，規模越大，債務規模可能越大。這是由其商業模式所決定的。」

　　除發行債券外，通過ABS融資是房企的另一融資渠道。但近期房地產ABS審核呈現從嚴態勢。同策研究院2月初信息顯示，不到半個月時間，已有6個房地產類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，風險值得警惕，基礎資產的質量成為關注點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前房企發債主要是為了償還舊債，償還之後的部分剩餘資金用於補充流動性，改善企業資金情況。除藉助發債等融資手段外，房屋銷售是房地產公司回籠資金的重要渠道。如果融資環境及銷售情況不佳，房企面臨較大資金壓力，則可能採取類似降價的促銷做法。

　　對於房企未來的應對策略，張大偉指出，2019年房地產市場進入調整期的預期強。這種情況下，房企將更關注資金鍊安全和經營風險，拿地預計將更加謹慎。黃立沖則認為，資金情況不佳的中小房企或被併購，大型房企可能因發債環境略為寬鬆令壓力有所舒緩，行業集中度有望提高。