短期內一二線城市房價漲速將進一步減緩

　　2019年4月核心城市住房價格連續3個月上漲，但4月份房價漲速較3月份略有減緩。核心城市在房價漲速減緩的同時，二手住房成交量也顯著下降。2019年4月，10大重點城市二手住房成交量指數為177.84，比3月下降27%，與上年同期大體持平。從量在價先的一般性規律看，重點城市房價上漲的壓力已有所減輕。

　　一線城市中北京、廣州漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平;多數准一線及二線城市房價漲速收窄，個別城市漲速仍較高;三四線城市房價漲速繼續下降。核心城市住房租金連續2個月小幅下降。

　　4月以來，中央和相關領導多次強調和重申要堅持「房住不炒」，充分表明了中央控制房價上漲的決心。一個月內包括蘇州等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示，熱點城市蘇州出台了房價調控「組合拳」，表明了政府對房價上漲的現實態度。由於房價上漲高度依賴於金融槓桿，房地產調控政策不鬆動，意味著房價短期難以出現大漲。

　　2018年底至2019年初，部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著近期房地產調控政策主線的進一步明確，房價上漲預期有望逐步減退。

　　2018年底以來，隨著定向降准等穩健性貨幣政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%至15%降至基準利率水平。但在複雜的內外部經濟環境下，防範宏觀風險仍是政策底線。貨幣供應難以進一步寬鬆，意味短期內房地產融資環境也難以得到進一步改善。這將降低房價進一步上漲的可能性，使得房價「小陽春」難以入夏。

　　隨著世界經濟前景趨於複雜化，全球經濟不確定因素進一步增加。由於長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯，內外部經濟形勢的複雜化使得預測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地產投資投機，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。

　　2019年1季度，全國房價有所回升，個別一二線城市房價出現較快上漲。隨著政府「穩房價」決心的進一步明確，以及貨幣邊際寬鬆短期見頂，房價回升的態勢將受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房價整體漲速的下降，也表明市場對這些條件的變化作出了反應。內外部經濟環境的複雜化，也有助於為處於預熱階段的房地產市場降溫。

　　綜合以上因素，預計短期內，一二線城市房價漲速將進一步收窄，三四線城市房價還可能總體由漲轉跌。隨著調控政策的跟進，個別房價較快上漲的一二線城市，漲勢也有望減緩或由漲轉跌。

　　另一方面，即使部分城市房價出現回落，房價下跌的空間也較小。在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。從三四線城市看，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善。貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價下跌的空間減小。

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