鄭州二手房降價難售與新房熱銷並存下的市場分化現象

  中國報告大廳網訊，在鄭州房地產市場中，二手房業主不斷調降售價仍面臨滯銷困境，而部分新房項目卻因產品創新和改善型需求支撐持續熱銷。這種「冰火兩重天」的局面折射出購房者對居住品質的升級訴求與存量房源價值重構之間的深層矛盾。數據顯示，截至2024年底鄭州商品住房庫存同比下降20%，但二手房掛牌量突破13萬套，市場分化趨勢日益顯著。

  一、二手房持續降價難解去化困境

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國二手房行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，面積143平方米的二手房從150萬元下調至117萬元仍無人問津，類似案例在鄭州已成普遍現象。某業主發現同小區相同戶型房源進一步降至110萬元，卻依然難以吸引買家。當前鄭州市區三環內部分二手房單價雖低至5000多元/平方米，但庫存壓力持續攀升，待售數量從12.8萬套增至13萬多套。這種"越降價越觀望"的市場循環中，業主競相調價反而加劇了購房者的持幣待購心理。

  二、改善型需求推動新房熱銷現象

  與二手房形成鮮明對比的是，鄭州金水區某新盤推出單價2萬元/平方米的147平方米四房產品，在首次開盤時以300萬元以上總價實現77套房源2小時內售罄。這種"第四代住宅"憑藉高得房率、贈送空中花園等創新設計，成為改善型客戶的首選目標。例如招商蛇口某項目162套房源當日去化率達92%，亞星、正弘等房企推出的同類產品也獲得市場熱捧。

  三、同區域新房價格差異凸顯品質分水嶺

  在鄭州市管城區相鄰的兩個新樓盤中，洺悅融園以小高層2.2萬元/平方米定價與世茂雲尚城8000元起的高層房源形成近萬元價差。這種顯著的價格分化並非地理位置差異所致——相距僅數百米的項目通過產品力打造實現了價值區隔。行業數據顯示，鄭州2015年新房價格環比上漲0.3%，2025年前兩月繼續微漲，印證了優質產品的市場溢價能力。

  四、購房者需求疊代重塑市場格局

  經歷10年演變，購房群體從"能住就行"轉向對戶型設計、社區環境和空間舒適度的精細化追求。這種轉變催生出融合傳統院落元素與現代高層建築的第四代住宅，其高贈送面積和生態景觀優勢成為突破存量競爭的關鍵。鄭州住房保障局統計顯示，在這類產品帶動下，市內八區商品房去化周期已縮短至16個月以內。

  五、市場博弈下的未來趨勢分析

  行業觀察人士指出，新房局部熱銷難以掩蓋二手房市場的結構性矛盾：業主拋售與購房者"撿漏"心態的持續博弈導致價格螺旋式下行。但2025年以來鄭州二手房周成交量連續突破2000套的現象表明，價格回落正在激活部分剛需群體。河南省住建部門已將"好房子"標準體系構建納入工作重點，未來開發商需在產品設計上更貼合年輕購房主力對居住品質的深層需求。

  【總結】

  鄭州房地產市場呈現鮮明的兩極分化態勢：存量二手房陷入降價循環困局，而創新升級的新房項目憑藉差異化優勢持續熱銷。這種分化本質是購房者需求疊代與市場供給結構失衡的結果。隨著政策引導現房銷售試點推進及"好房子"標準體系完善，未來市場的關鍵變量將在於如何平衡產品創新、價格定位與存量去化之間的關係，在滿足改善型客戶需求的同時激活二手房流通活力。

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