租賃住房公募REITs市場加速擴容 多地項目首單落地與擴募並進

  中國報告大廳網訊，2024年3月，我國租賃住房領域迎來公募REITs發行的密集突破期，首發項目快速落地、擴募進程實現零的突破，同時配套信貸支持和資產證券化融資同步推進。市場數據顯示，本月新增多個標誌性項目完成審批及上市流程，並首次啟動保障性租賃住房REITs擴募，標誌著租賃住房金融工具創新進入新階段。

  一、首單「商改保」REITs刷新發行紀錄 江蘇首單落地加速區域布局

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國租賃市場專題研究及市場前景預測評估報告》指出，3月5日獲批的匯添富上海地產租賃住房REIT創下公募REITs市場最快上市速度，僅用18個工作日即完成從審批到上海證券交易所掛牌全流程。該產品作為全國首單「商改保」（商業性房產轉保障性住房）REITs項目，募集資金規模達13.62億元，底層資產為上海市核心區域優質租賃房源。同期獲批的華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT成為江蘇省首個同類項目，其標的資產菁英公寓是蘇州工業園區規模最大人才優租房社區，進一步拓展了公募REITs在保障性住房領域的應用場景。

  二、首單保租房REIT擴募落地 北京四項目納入擴容名單

  3月26日，華夏北京保障房REIT獲得證監會及上交所聯合批覆，成為國內首個成功實施擴募的保障性租賃住房REITs。本次擬購入四個位於北京市房山區、通州區、大興區和海淀區的保障性租賃社區，項目評估總值約8.3億元，當前出租率均超90%，其中海淀區溫泉凱盛家園達98%滿租狀態。這一擴容舉措為存量資產循環注入提供了示範路徑，預計將進一步激活保障性住房市場的資金流動性。

  三、多渠道融資並進 信貸與ABS協同支持租賃市場發展

  在公募REITs創新之外，3月多地加速推進多元化融資工具應用：安徽省池州市落地首單保障性住房再貸款項目，首筆1.5億元資金已投放到位；湖南金陽住房租賃資產支持專項計劃通過上交所反饋階段，擬發行規模達3.31億元。此外，寧波城投集團正以持有的保障性租賃住房項目為底層資產籌備公募REITs申報工作，標誌著東部沿海城市在該領域進入實質性推進階段。

  總結

  2024年一季度末的密集政策落地與產品創新，折射出我國租賃住房金融支持體系正在加速成型。通過公募REITs首發提速、擴募機制破冰以及信貸ABS協同發力，市場有效盤活了存量保障性房源資產價值，為中長期解決大城市居住難題提供了可持續的資金解決方案。未來隨著更多區域標杆項目落地及配套制度完善，租賃住房領域的金融創新有望形成全國性示範效應，進一步推動「房住不炒」政策目標的實現。

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