住房租賃市場發育較緩慢 背後仍存在不少痛點和難點

　　又值畢業季，多地租賃市場量價齊升。再加上不久前國務院辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，租賃市場迎來利好。但專家提醒稱，「重售輕租」等多方面因素仍導致我國住房租賃市場供需不平衡的現象比較突出。

　　租賃市場迎來發展「新窗口」

　　近年來，房屋租賃市場政策頻出，尤其是不久前國務院辦公廳印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出以建立購租並舉的住房制度為主要方向，業內人士認為，這對租賃市場是一大利好。

　　隨著我國城鎮化的持續發展，流動人口總量不斷增加，我國住房租賃市場需求不斷增長。《中華人民共和國2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全國人戶分離的人口2.94億人，其中流動人口已達到2.47億人。據住建部相關負責人提供的數據，目前通過市場租賃解決居住的總人口就達到1億人以上，年租金已經突破1萬億元，這也意味著租賃市場已是一個巨大的藍海市場。

　　但因長時間以來各地「重售輕租」，住房租賃市場發育較緩慢，機構出租人較少、住房空置率較高等問題突出。國家統計局的第六次人口普查數據顯示，我國住房租賃總供給中89.5%可出租房屋來自個人出租住宅。此前有高校研究機構發布報告稱，2013年我國城鎮地區整體住房空置率為22.4%。

　　同時，進入「存量房」時代，我國的公租房建設也逐漸走到十字路口，海南、安徽、鄭州、九江等省市已經決定不再新建公租房。業內人士認為，房屋租賃市場或將成為滿足住房需求的重要渠道。

　　「有大量的消費需求，也有大量的房屋可以出租，關鍵是從中間端打通供需失衡局面。」南昌中環網際網路信息服務股份有限公司南昌分公司副總經理劉鵬說，建立購租並舉的住房制度，促進住房租賃的規模化、專業化發展，這是房屋租賃市場的「利好信號」。

　　不少企業已躍躍欲試。不久前，58同城就已在房屋租賃方面發力，發布了「品牌公寓館」。根據58同城的數據，中國房屋空置率超過25%。有投資人表示，光是公寓租賃行業，就可能有兩三萬億元的市場規模。

　　租賃市場面臨痛點難點

　　2016-2021年中國租賃服務產業市場運行暨產業發展趨勢研究報告顯示，租賃市場前景看似一片大好，但其背後仍然存在不少痛點和難點。

　　難點一：回報率低，房企積極性不高。江西一家房地產企業負責人給記者算了一筆帳：按最低的成本價來賣，在江西一城市一套100平方米的新房售價約37萬元，房租充其量是2000元/月，一年租金2萬多元。「有哪個開發商會一次性投30多萬元建一套房，每年只能收回來2萬多元?如果是銀行貸款的話更划不來。」

　　江西省社科院經濟研究所所長麻智輝認為，房屋租賃價格嚴重低於銷售價格帶來的一個潛在風險是，一旦開發並裝修好的新房無人租，這套新房立刻就成為二手房，其市場價值將大幅縮水，所以少有房地產企業「冒險」。

　　難點二：亂象迭出，租房市場存監管盲區。今年二十來歲的劉芳傑2015年6月與一家中介公司簽署合同，和其他4戶一同合租，每季度把租金繳給中介，再由中介轉交房東。然而年底房東卻突然找上門，表示沒有收到租金，要求小劉等租戶立即搬離並進行斷水、斷電。最後，平均每人損失了2000多元，至今未收到賠償。

　　劉芳傑的租房經歷並非個案。事實上，租房貴、租房難、糾紛多等問題早已存在。多位受訪人士表示目前租房市場很大程度上處於「監管盲區」，登記備案的很少。「這會起到『劣幣驅逐良幣』的作用，也導致很多承租人缺乏『安全感』和『穩定感』。」南昌驪特房產置業顧問顧志超說。

　　難點三：房源分散，管理成本高，改造難度大。2015年，住建部對16個外來人口較多、租房需求較大的城市做了一個調查，結果顯示，租住房屋以50平方米以下中小戶型為主的需求占到75%左右，但市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租比例達到了50%。

　　劉鵬介紹說，由於個人房源較為分散、租金租期也不一致，而整棟、整層、整單元出租的房屋少，造成經營租賃業務管理成本高，同時稅收等配套政策不完善也增加了企業負擔。「例如，雖然國家提出在增值稅等方面給予扶持政策，實際上我們給租客開發票簡單，要讓房東給我們去稅務局開發票就很難，要讓企業充分享受政策還需進一步完善細節。」他舉例說。

　　盤活存量 培育機構出租人

　　業內人士認為，培育和完善租房租賃市場、豐富房地產市場結構，不僅僅有助於解決低收入者的居住問題，而且有助於形成住房市場的內在自我調節機制，使得房地產租賃市場和房地產買賣市場會因「租買選擇」機制而相互制衡。

　　專家表示，培育和完善住房租賃市場，重在培育機構出租人。機構出租人的出現有助於打通供需兩端分散的租客和房源，既方便租客尋找，也有利於有效利用住房資源。

　　由於租房價格和售房價格嚴重不對稱，房地產企業進軍租房市場的積極性不高。然而，面對龐大的市場潛力，事實上仍有一些知名投資機構、天使投資人、房地產公司和房地產中介高調進入租房市場，尤其是一線城市，如魔方公寓、自如、You+青年公寓等。

　　2013年，江西嘉志投資有限公司董事長黃德志開始在南昌探索建設長租公寓。他認為，長租公寓對於資本方有很大吸引力，「至少在南昌來講，通過買斷使用權，只需要18-24個月就可以收回成本，關鍵是占據房源和形成品牌影響力」。

　　針對個人房源分散的情況，劉鵬、黃德志等人建議，政府應鼓勵企業和單位將閒置辦公樓、廠房、倉庫等物業租賃給專業的租賃業務經營企業進行改造、裝修，並提供水、電附屬設施的安裝便利，投入住房租賃市場，使閒置資源合理利用最大化。「用企業的錢盤活現有的資源。」

　　與此同時，機構出租人也有助於解決租房市場監管難的問題。採訪中一些房東表示，對登記備案制度知曉率低，有的甚至根本不知道去哪辦理。「讓管得到的人去管理。」黃德志表示，鼓勵機構出租人發展能有效提高政府監管的效率，事實上一些長租公寓的實踐也證明通過機構出租人規範經營，能夠有效減少租房糾紛機率。

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