40%大中城市二手住宅價格指數低於2010年

　　分析國家統計局發布的「2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」，我們發現，已經有40%即28個大中城市的二手住宅價格指數低於2010年。這進一步打破了房地產投資不敗的神話：房價不但短期內會波動，而且中期後也可能下跌。

　　人們常說，目前全國樓市出現了分化，三四線城市的情況抗跌性不強，但一二線城市的房價抗跌性強。對於這種認識，我們首先需要將一線城市和二線城市區分開來，很多二線城市房價的抗跌性也不夠強，直轄市、計劃單列市、省會城市中已有11個的二手房價指數低於2010年。

　　一線城市的房產似乎仍然是無風險的資產，北上廣深的2月二手住宅價格指數比2010年至少高15%，表現得非常堅挺。2011年到2013年間的經驗似乎證明，一線城市的房價短期內也會下跌，但很快就能漲回來。這樣的劇情似乎很快就又要上演了，有人指出，一線城市的樓市已經顯露了回暖的跡象。

　　回暖的跡象有很多。例如，2月深圳新建商品住宅價格指數和二手住宅價格指數都環比上漲。北京1-2月的住宅銷售面積止跌回升，同比增長7.7%；而且銷售面積大於竣工面積，庫存壓力在減小。

　　但實際上，這些數據還不能足夠有力地證明一線城市樓市會回暖。深圳房價指數環比止跌回升，是從去年10月開始的，直接受益於9月底出台的放鬆限貸政策。北京二手住宅價格指數也因這個政策在去年10-12月環比上漲，但2月又開始下跌，深圳房價指數很可能也是這樣的軌跡。北京1-2月住宅銷售面積同比增長，很大程度上是因為去年同期的銷量太低，2015年1-2月銷售面積只有97萬平方米，遠遠低於2013年1-2月的168萬平方米。

　　而且，其他一些數據仍然顯示北京樓市復甦動力不強，例如，1月土地出讓金同比減少；1-2月房地產開發企業到位資金、住宅新開工面積都同比大幅減少。這些數據反映房地產企業資金趨緊、對後市信心不足。北京還有一個現象值得注意：開發商減少了住宅新開工面積，增加了寫字樓開工面積。這可能是因為他們不看好住宅市場，打算轉型做商業地產。但是，寫字樓的銷售面積卻同比下降了，看來轉型也殊為不易。

　　一線城市的樓市與三四線城市相比，有很多優勢，其中最重要的是資金來源更充足，融資成本更低，開發商還耗得起。2014年，全國社會融資規模比2013年減少，但北京的社會融資規模卻是增長。但長期這樣耗下去，對開發商終究是不利的，他們已經在考慮轉型了，降價以釋放壓力也會成為他們未來的選項。

　　一線城市與其他城市的樓市的確在分化，但分化到一定程度，二三線城市的低房價就會吸引更多的人離開北上廣深，使一線樓市的需求進一步減少。

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