房貸按揭利率上升 全國房價穩中有降

　　中國的房地產將更快回歸居住屬性，房地產投機熱潮馬上就要全面降溫，未來居民個人房貸占貸款總額的比重迅速下滑。而作為剛需購房者來說，現在並不是購置房產的好時機，應靜待時變。

　　房貸按揭利率上升

　　大多數商業銀行作為國有金融機構，貫徹落實中央房地產調控政策是其職責所在。然而，在放貸過程中，商業銀行仍需要遵循財務可持續的原則，即商業銀行資金成本不應長期低於房貸利率。筆者從以下兩個方面來大體評估商業銀行資金成本與房貸利率的關係。

　　首先是銀行理財產品收益率。由於近年來央行存款基準利率保持不變，銀行理財產品收益率可以大體反映商業銀行負債端的資金成本波動。歷史上，央行發布的金融機構按揭貸款加權利率都高於銀行理財產品收益率2個百分點左右，這2個百分點正是維持商業銀行財務可持續的息差。但2017年以來，隨著央行微幅收緊貨幣政策實施，理財產品收益率迅速攀升，至9月末已達到4.8%，超過6月末個人按揭貸款加權利率4.69%。

　　因此，理論上講，若以銀行理財產品收益率來衡量銀行資金成本，房貸利率可能會上升到6.8%左右。事實上，在2011年年末和2014年末初，理財產品收益率達到階段性新高的兩個時間點，按揭貸款利率也曾分別達到7.62%和6.96%的高點，高於同期理財產品收益率2個百分點左右。

　　其次是同業存款利率。對於許多中小型商業銀行而言，同業存款是其重要的資金來源，因此同業存款利率是衡量其資金成本的基準之一，這對於中小銀行的按揭貸款業務也不例外。2016年四季度以來，商業銀行同業存款利率從2.85%持續上升至2017年4月份的4.8%左右，但5月份以來金融去槓桿使得同業存款利率有所回落，不過仍維持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房貸利率上限也大體在6.5%左右。

　　綜合來看，在當前房地產市場調控和利率市場化的大環境下，若僅考慮商業銀行按照財務可持續原則開展按揭貸款業務，同時假設銀行負債成本——銀行理財產品收益率和同業存款利率保持窄幅波動，那麼房貸利率可能會緩慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以預計，無論是首套房還是二套房，其按揭利率可能還有1.3個百分點左右的上升幅度。

　　全國房價穩中有降

　　2017-2022年房貸市場行情監測及投資可行性研究報告顯示，2017年9月樣本城市房價環比平均上漲1.2%，其中大多數城市房價環比漲幅均處於0-2%的區間內。只有成都、廣州、杭州3個城市房價環比分別上漲6.89%、5.42%、3.97%，漲幅顯著高於其它城市。另有北京、鄭州、上海、天津4個城市環比分別下跌1.52%、1.04%、0.76%、0.58%。強一線城市率先總體進入房價調整階段，北京、上海、深圳3個強一線城市環比平均下跌0.46%。

　　從半年累計漲幅看，始於2017年3月底的房地產市場調控對穩定房價的效果較好，廊坊、北京、天津、合肥、上海5個城市，半年房價分別累計下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。

　　此外，主要城市房價中位數顯示，一二線城市房價水平分化明顯。弱一線城市廣州9月房價中位數為26508元(人民幣，下同)/平方米，僅約為其它強一線城市的一半。廈門、杭州、南京、天津等強二線城市房價中位數在25000元/平方米以上，與其它多數二三線城市10000-20000元/平方米的房價差距也顯著拉開。

　　分析認為，十九大對住房市場的定位更加科學，關於長效機制框架的表述也更為明確，政策制度環境已經不支持針對房價的投機炒作。過去一年半，多數城市經歷了一波的房價快速上漲，房價「相對窪地」基本消失，短期內住房市場不存在大起大落的經濟基礎。首套房貸利率上浮，市場實際利率也居高不下，房價快速上漲的金融條件也不具備。

　《報告》預計，北京等一線城市率先進入調整階段，其它前期上漲過快的熱點二線城市預計也將緊隨其後，今後一年內中國房價以穩中有降為主。

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