2015年土地市場發展趨勢預判

　　12月31日，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10542元/平方米，環比下跌0.44%，為連續第8個月下跌，跌幅擴大0.06個百分點。2015年土地市場趨勢預判如下。

　　1.不同城市土地市場繼續分化。

　　與2013年同期大規模土地投資相比，2014年以來房企拿地節奏更顯謹慎，並將在2015年延續，也因此，從全國土地市場來看，低溢價成交地塊將依然是2015年的主流。

　　不過，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優質地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由於此前土地供應量較大，且產業和人口導入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或將繼續趨冷。

　　2.一線城市地價仍將處於量跌價漲的趨勢。

　　在樓市存在明顯分化的背景下，房企為避險紛紛回歸一線城市，並在2014年年底製造出一波波土拍熱潮。

　　研究認為，一線城市土地市場的熱度或將在2015年持續，一方面，根據中央政策，將嚴控特大型城市新增建設用地，2015年一線城市的土地供應將持續緊縮，供應減少，但需求增加也將直接推漲地價；另一方面，在各項樓市新政疊加下，一線城市樓市在全國率先復甦，也直接助推房企進一步回歸一線城市的信心。

　　以北京為例，2015年北京土地市場開局良好，今年1月5日-7日三個交易日內，北京土地市場成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價率都處於高位，全月有望突破300億元。21世紀宏觀研究院認為，樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市，特別是北京土地市場的新常態。

　　3.土地制度改革將在2015年全面起步。

　　2014年土地制度改革的多個頂層方案出台，2015年也將進一步進入改革方案試點和實際落地階段。

　　根據國土部的部署，在國土部上報中央的農村土地制度改革試點方案獲批後，按照改革方案設計，征地制度、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等農村土地制度改革將持續重點推進。2015 年會選擇若干試點進行土地制度改革試驗。

　　與此同時，土地出讓制度改革也將進一步推進，比如繼續探索共有產權房用地的供應、管理和退出機制，調整不同用地供應結構，保持土地市場穩定；實行有針對性的土地供應和出讓政策，促進土地資源合理配置和有效利用等。

　　存量土地再開發將成為破解城市建設用地「瓶頸」的抓手，低效用地再開發和工礦廢棄地復墾也已經納入國家土地利用計劃，今後也將擴大實施範圍，從試點轉為常規性工作等。

　　再加上《不動產登記暫行條例》的出台，2015年將是個省市實際推進不動產登記的過程，以土地為核心的不動產登記的推進也將為未來農村土地產權制度改革、土地宏觀調控，耕地保護等奠定基礎。

　　基於此2014年土地市場的特點和2015年土地市場的趨勢判斷，分析認為，2015年樓市的主弦律仍是去庫存，並逐漸軟著路。